商业地产巨头融资术样本万通模式信托基金进吗

21信托研究院 研究员 宋佳燕/文 今年以来，地产融资被挤压至前所未有的狭窄路口，商业地产更成危机多发地带。作为标杆式开发巨头，(,)打造的全链条融资局一度超出同行想象。

在银行、信托渠道传统融资方式操作纯熟后，万通地产利用房地产信托基金造血在一二线城市核心地带迅速繁衍的模式十分突出。而在条件成熟后，逐步接近reits路径亦可见将成为其重要目标。

随着万通中心在北京、天津、杭州和成都渐次铺开，万通地产的融资模式显露出巨大的繁殖能力。而借助其长袖善舞的运作，其负债率也多年维持于60%至70%之间，在业内属尚较低水平，个中融资哲学与架构值得探讨。

融资路径图：2011年转折点

纵观万通地产近五年，融资路径图变化之大可见一斑。

2011年之前，像大多数房地产开发商一样，万通地产以传统的银行开发商贷款为主要融资渠道。时任董事长的曾公开介绍，此前万通地产借款中银行贷款占比超过70%。更早之前的2009年，债券也是其融资版图中重要的组成部分，控股股东万通控股质押所持有的1.7亿股万通地产股权，发行10亿元债券，期限五年。

而时至2011年，万通的融资结构开始显露重要转折点。

当年4月，万通地产进行了其史上最关键的董事会换届。灵魂人物冯仑悄然离职，董事长一职由公司原总经理接任。新的组织架构中也引入更多具有商业地产以及地产金融经验的管理层。此后，万通地产的商业化转型正式启动。

经营模式的转变意味着融资需求的更新。

但最终以失败告终。此次合作为雷诺在中国市场的发展蒙上了一层阴影。 随着银行信贷收紧，信托成为地产商们的融资渠道新宠，万通对此更是热衷。而具体的操作模式也涵盖了贷款、股权、混合、受益权四种类型。

早在2010年底，万通地产已接触平安信托，拟在5年内募集50亿元信托资金，对旗下环渤海区域内目标项目进行投资。出乎意料的是，该合作协议在4个月后宣布告吹。据业内人士猜测，这与当时房地产信托受到政策阻击有关。

而此后，万科、金地、华润置地等知名开发商，都开始尝试以房地产基金形式联合投资项目，试图由传统开发商向新型投资与开发管理分离的企业运营模式转型。

而万通地产更是其中长袖善舞者，通过与信托公司合作将传统融资模式演绎成房地产信托基金，名噪一时。

其融资架构是，万通地产与信托公司成立合伙企业，以基金平台撬动低成本资金，而万通始终是实质性控制主体。此后将项目股权出售给信托基金，实现自有资金投资的快速退出。

地产界有一个观念，商业地产要养三年，这三年融资渠道尤其关键。

近几年，万通地产依托基金平台管理的资产规模超过25亿元。包括4.3亿元杭州万通中心股权信托基金、3.72亿元的北京万通中心核心成长股权基金、4.16亿元的天津万通中心股权基金以及13.2亿元CBD物业投资基金等。主要合作机构为华润信托、和。

尽管新的融资渠道各显神通，作为大中型上市房企，传统的银行融资路径从未关闭。

截至2013年12月31日，万通地产前四大长期借款债主仍然来自银行，分别是广发银行、(,)、(,)和招商银行纽约分行。以上长期借款合计12.5亿元，并于2015年底之前集中到期。其中，53.6%为抵押、保证借款，该类借款的抵押物包括常见的投资性房产、固定资产、土地使用权和相关房地产开发项目等。