北京昌平大体量地块引发竞买资源

■本报 魏洪磊 北京报道

自7月20日起开始竞价的北京昌平区北七家镇东二旗村居住项目用地因体量巨大而引发普遍关注，据北京市土地整理储备中心的公开消息，该地块当天就收到第一份竞买报价单。

该地块位于昌平区北七家镇，北七家镇地处北五、六环之间，昌平、顺义、朝阳三区接合部，北依温榆河，南临奥运村，地理位置优越。此次出让的地块面积达45407 .11 平方米，其中建设用地面积为141497.782平方米。

昌平区土地市场一直以来都不温不火，自2007年1月以来，仅有三块与该地块性质相仿的商品住宅用地成交。此次推出巨幅地块，十分引人关注。

该宗土地用地性质为居住用地，规划建筑面积约14.9万平方米，容积率为1.06。易居中国一位长期关注该区域的土地分析师表示，从北七家镇目前市场情况来看，低层住宅接受度较高。

“周边具有参考价值的普通住宅楼盘售价在8200元/平方米左右，考虑时间因素，故推荐定价为8500元/平方米。随着北七家镇的逐步发展，住宅价格将有进一步提升的空间。”上述分析师称。

从项目地理区位上看，目前吸引的客户主要来自于本地。但随着周边道路交通及配套设施的不断完善，中心城区的房价不断上涨，项目对海淀、朝阳等周边区域低承受力客户也有一定的吸引力。

在上述易居中国分析师看来，该地块的优势和不足均十分明显。

该分析师称，地块紧邻京承高速、机场高速北线，交通便利；作为北七家镇传统商业生活区域，目前配套齐全，生活气息浓厚，宜居指数较高。

“但由于北七家镇并不属于昌平区中心区域，基础设施和区域经济发展还有待提高，因此区域内繁华程度与昌平中心区和北京中心城区相比还比较落后。”上述分析师表示。

据本报了解，该区域内除拉斐特城堡酒店外，其他高档商业配套设施缺乏，鲜有大型购物商场；另外，项目与传统商务区的距离较远，如选择该区域置业必然会增加出行成本，这也影响了这一区域房地产市场的发展。

但伴随北京城区与远郊区域的对接速度加快，昌平区区域内的土地价值有望得到大幅提升。

根据北京市最新城市发展规划，顺义和昌平是北京11座新城的一部分，朝阳区则是北京未来主要经济发展区域。“北七家镇因其独特的地理位置将会迎来难得的发展机遇。”上述分析师称。他同时表示，北七家镇工业园的建设发展，也势必会带动该地区配套服务设施的完善和就可以考虑处理掉一部分使用率不高、出租不易的房产业人口的增加，从而带动区域房地产市场的发展。

在巨大的机遇面前，来自区域内部的竞争则将跃上台面。位于同一区域的东小口镇或将成为北七家镇最直接的竞争对手。

从交通布局上看，东小口镇是由市中心前往北七家镇的必经之地，地理位置好，经济发展水平较高。目前东小口镇土地出让频繁，房地产市场活跃，不论从时间城管执法部门对露天焚烧失责失管单位开出的首张罚单。还是空间上看，东小口镇近两年所出让的住宅用地都将会对该项目产生直接的客源竞争压力。