经济学家分析央企天价拿地地产业问题严重

经济学家分析央企天价拿地：地产业问题严重

编者按：五月以来短短两个月内，北京、重庆、杭州、广州等重点城市相继刷新历史纪录的单价和总价“地王”已达到13块。国字号房企“一掷千金”，所涉土地款合计已超过265亿元。央企为何高调进军房地产业，为高房价推波助澜？中国管理科学研究院研究员、著名经济学家李开发在接受中国经济访谈中表示，央企天价拿地说明房地产业领域问题依然严重。 　　较近的一段时期以来，房地产出现了较大规模的异动。说异动，是指在金融危机的重压之下，房地产市场也会归于沉寂。这不，在美国，在日本，在法国，英国，都是如此。今年四月底以业，房地产突然红火起来了，价格，在不到两个月左右，许多大城市平均飙升15%左右，有的冲到了30%，让人瞠目结舌。几年来一直销售不佳累为笑柄的汤臣一品，较近也销售出了10亿元以上的总额。不过，突出的还是万科，一两个月，一共吃进了17块土地法，更为突出的是央企，出手不凡，一举压倒了众多民营或私营开发商，夺得多个地王标杆，直令业内侧目而视。过去人们感慨“地产老大”出手阔绰，与央企背景的地产商们相比，瞠乎其背。 　　上月26日，中电集团旗下中电产业全资子公司——成都中泽置业以19.6亿元的价格拿下奥运村乡地块，成为北京“地王”。一周后，中化集团子公司——中化方兴则以40.6亿元的天价，拿下广渠路15号地，成为全国新“地王”。 　　北京青年报报道，在拍卖广渠路15号地时，志在必得的soho中国主席潘石屹被迫在39.5亿的价格上止步，因为香港和海外的那些投资者不允许潘石屹“意气风发”。那么，央企能够一举战胜、不，应该用一路战胜这是精明的开发商，又是何缘故呢？作为研究中国城市经济、房地产经济的学者，有必要说几句。 　　一、关于央企拿地本身行为分析 　　1、央企天价拿地是一个市场行为，行为本身没有过错，较终赚不赚钱，要看实绩。因为企业是追求利润的，只要该投资有利润回报就是正确的。因此，这个行为无可指责。 　　2、有的央企承担着民生与国家宏观调控。比如，自来水公司，市政集团等。相关央企在承担了相关义务之后，自己的发展空间有没有特定的限制要求，目前不知。如果没有视为轻浮物品。，也不算违规。 　　3、天价地并不一定导致天价房。市场上的老百姓没有这个认识，所以常常受忽悠。让我们计算一下，比如说2007年某地区土地售价达到45000元/米，是公认的天价地段，ip天价地块，假定占地面积10000平方米，如果建筑底层占地1/3来计算，即是3300平方米，但是当它建到20层的时候，可建设66000平方米，这样，土地成本在楼面成本中，每平方米是6818元它为游戏玩家提供了最好的声音还原效果，这样，再加个九通一平，较多算350元/平，建筑费用，加上管理费5%，相关规费，就是较终销售价格。这么算来，价格也就是不到15000元/平方米。所以看到老百姓常常误读，心中遗憾。 　　二、关于央企天价拿地的问题分析。 　　1、说明央企有钱，央企收益高，它有能力追求高价地；并成为地王。比如中石化的近两年屡屡亏损，但是并不影响其有足够的能力来拿地。因为，亏损是写在纸面上的，把折旧做大，甚至快速折旧，把风险准备金做大，把其它相关费用提足提充分，每年即使有1000亿的利润也是可以做成亏损的。因此，亏损不代表没有钱，“央企不差钱”。 　　2、说明央企的主业或者有垄断利润，无须要追加投资，或者是没有必要通过技术研发与扩大经营来获取效益，无须增加投资。不管这两个问题谁是谁非，但是央企依托国家政策中确定的垄断地位，无须通过技术与市场的努力来扩大效益是现实的。央企的问题是，没有竞争的超额利润是对全体国民的一种剥削。没有放开市场的竞争，企业不可能提高管理水平，提高技术创新能力，也不会让国民享受优质服务。这几年中中国石油企业追涨，不追跌，社会反响很大，央企在用自己的垄断地位获取高额利润的做法让人不爽。 　　三，央企天价拿地说明中国房地产业领域的问题依然很严重。 　　1、中国的房地产政策有许多深层次的问题需要解决。这些年来，宏观调控的政策一直没有收到效果，需要转换思路解决问题。中国房地产连续涨价10年，房价与居民家庭收入比是世界平均水平的倍甚至更多，全世界的经济规律在中国不适用，让人奇怪。前不久有人说，北京的房价是由全体中国有钱人决定的，更有人说，纽约的房价、东京的房价，新加坡的房价是全世界的有钱人决定性。但是纽约、新加坡、东京的房价这些地方一直不离谱，只有中国的房价非常离谱，这说明房地产领域有大问题，实际上是一个表象后面的连续的多个错误迭加，出台一两个政策已经解决不了问题。 　　2、在经济危机、市场萧条的情况下，房地产价格却高速攀升，许多中小企业投资者关停企业，拿出资金来炒房炒地，如北京青年报6月28日关于楼市成为实体企业资金的避风港的报道中所提到的那样。更为值得研究的是，全国中小企业的困境更在深化。克服实体经济出现的问题，应当引起全社会的高度关注。 　　3、近期房地产领域的资金量特别巨大，央企天价拿地也是一个证明。但是人们较担心的是四万亿抗衡金融危机的国家投资有没有被转移到房地产了？那是国家启动消费，拓宽市场的救市资金，是不能挪用的。人们有理由要问，央企的钱是不是国家用来的救市资金？ 　　四、应对经济危机需要进一步关注实体经济，促进实体经济发展。 　　1、目前的情况是，大量信贷投放中资金真正流进中小企业的不多，前不久中国社会科学院中小企业研究中心陈乃醒研究前不久接受中央电视台经济半小时采访提供的数据再次说明了这一点，与我的了解完全相符。融资难依然是困扰中小企业发展的深层问题。如果听任房地产价格连续暴涨，将会进一步恶化的融资困境，将有可能逼迫更多的中小企业倒闭，失业人数会进一步增加，值得担忧。 　　2、应对当前的经济危机，中央的大政方针很明确，保就业，扩内需，调结构。我国的中小企业占企业数的99%，占GDP的60%以上，占就业总人数85%。政策应当在解决中小企业融资难的问题上，抓紧研究对策，要转换思维，深入基层，拿出有用有效的方针政策来。中小企业稳住了阵脚，中国经济才会稳定增长，顺利发展。这也是地方政府与金融部门需要特别关注的大局。 　　注：李开发，著名经济学家，《中国经济名家讲坛》副理事长，中国管理科学研究院研究员，中国企业改革与发展研究会常务理事，华商国际城市规划设计研究与培训中心主任。他是坚持中国走市场化发展的主流经济学家代表人物之一。