北京同区位地价同比仍上涨高成本施压房价.DG

北京同区位地价同比仍上涨 高成本施压房价

11月21日，北京市国土局挂牌出让了北京市通州区台湖镇的三宗住宅用地，起始楼面价分别为约3509.2元/平米、3672元/平米、5847.6元/平米，与2011年8月份销售的同区域、用地性质相似的一宗宅地相比，楼面价上涨了约50%。

类似的案例不止一例，今年北京楼市中的供应热点区域出让的住宅用地价格多呈现同比上涨趋势。以今年关注度比较高的大兴天宫院板块、通州马驹桥板块和昌平南邵镇板块为例，9月份上述三个区域的宅地销售价格分别在8600元/平米、8400元/平米、11000元/平米左右，相比去年或前年的历史销售价约高出1000—3000元/平米。

官方的统计数据往往于此相反。国土资源部近日公布的统计显示，今年第三季度全国地价水平总体环比增速微升，综合地价同比上涨1.77%，连续5个季度出现回调，同比负增长的城市个数所占比例增至1/3。

然而，以土地市场的整体均价进行纵向对比也许其实不具有典型意义。北京三环内将不再公然出让住宅用地，四环内的宅地也几乎成为绝品，土地市场的主力区域已经迅速向外转移。从土地供应结构的变化来看，按说北京市的宅地价格应该呈现逐年下落趋势，但是很不幸，事实难以如愿。

有观点认为地价上涨的动力来自于开发企业对土地的追逐热情。据统计，9月份以来全国主要城市的住宅用地溢价率创下年内新高。保利地产、招商地产、万科、融创在近期拿地都非常果断。

但统计显示，大兴天宫院区域、通州永顺镇、台湖镇、顺义、昌平南邵镇、亦庄新城等北京楼市目前的主力供应区域的起始地价整体均呈上涨趋势。1方面上述区域的配套完善是推动宅地挂牌价上涨的主要原因之一，另一方面土地财政仍让地方政府存有依赖。

事实上，开发企业更希望能够在土地市场上抄底，高地价反而成为风险。2009年底和2010年初北京市场频出的地皇，已成为考验企业解决生死困难的能力。不过，与两年前相比，开发企业主动“拥抱”地皇的成份明显下降。今年9月份龙湖以低溢价拿下朝阳孙河乡地块，但楼面价依然超过了2万元/平米，龙湖内部人士透露未来售价将会超过6万元/平米。

相比之下，奉行不拿地皇的房地产业龙头万科的拿地眼光一直为业内乐道。2009年之后，万科在北京市场上深耕房山、昌平和大兴3个区域。其中，房山区域更是成为万科近年来在北京市场上的支柱。2009年，万科抢在金地、首开、北京城建等主要竞争对手之前进驻房山，从而一举奠定了其在房山市场上的标杆地位。

如今，万科在房山的“领地”已经从稻田、长阳、良乡，延伸到了窦店，而且在*近房山推出的51幅土地推介会上，万科仍然表现出极大的兴趣。房山未来的开发核心也仍在长阳、良乡、窦店等区域。

万科拿地的时间节点，一直受一些分析人士关注。从房山长阳、窦店等板块，再到大兴旧宫，万科无一不是踩在这些区域被过分关注之前的低点进驻，一些中小房企甚至直接采取跟随战略，希望能够“沾一点光”。

不过，日益高企的土地本钱、融资本钱，加上限购之后的销售压力，使开发企业的利润逐步下落，但即使如此也难以迫使房价下落，因为“面粉”和“调料”都在涨价，要让面包价格下降就很难。

以万科幸福汇为例，万科在2009年底以高地价拿下该宗地的使用权，相比如今售价而言，地价已经占到了销售价格的约50%以上。以后窦店地区出让的土地由于调控和地块配套建设占比的不同，价格有所下落，但始终保持在4000元/平米左右。随着长安汽车等产业入驻，窦店的地价在明年仍有进一步上涨可能。对于首置购房者，万科幸福汇具有典型的参考意义。

稿源：光明从11月中旬开始，北京楼市的销售量再度出现回升迹象，被作为“参照标杆”的万科多项目就选在了这个时间段前后开盘，如万科幸福汇、长阳半岛、金第万科朗润园等。而一些周转能力较弱的中小房企却有意捂盘，以便卖出更高价格，收回更多资金以应对往后更高的拿地成本。

年底降至，楼市走向又成为争论热点，但相比难分高下的口头辩论，大型开发企业和有更多置业经验的购房者的实际行动，也许对准备买房的人更具参照意义。

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