机构资本助推存量商产改造品质提升引租金上.源泉

北京大学排名第41人民北京9月26日电 （孔海丽）国际房地产服务商戴德梁行今日发布了《北京写字楼市场第 季度报告》。报告指出，第 季度北京写字楼市场租金稳中有升，与此同时，北京针对城市更新发布的利好政策和优质资本介入老旧项目改造升级，将为北京写字楼市场带来更大发展潜力。

第 季度租金环比上涨2.2% 未来 年或进一步推高

2018年第 季度，中粮置地广场、太平金融中心入市，为北京全市写字楼市场带来约9. 万平方米的新增面积，全市甲级写字楼总存量攀升至1048.6万平方米，全市空置率环比上涨0.8个百分点至7.9%。而核心商圈空置率则继续保持低位，为 .4%，较上季度上涨0. 个百分点。

报告显示，第 季度核心区写字楼市场租金继续保持坚挺，有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币442.4元，环比上涨2.8%。

就整体市场而言，尽管有新项目入市，但由于业主对自身项目的定位较高，并不急于采取降低租金的方式来提高入驻率，所以暂时并未对租金造成下行压力，至此全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币40 .4元，环比上涨2.2%。

“2019年核心区‘中服地块’迎来供应高峰，中国人寿金融中心、正大中心、三星中国总部大厦、中信大厦、清华美院五大项目将相继入市。”戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示：“新项目的入市将拉动北京中央商务区乃至核心区市场空置率小幅上升，市场租金在未来三年将随着优质项目的入市而有被进一步推高的可能。”

政策利好与优质资本加速城市更新

在北京土地供应不断收紧的大背景下，以一种可持续发展的方式来进行更新和改造是城市更新项目面临的重要挑战之一。对此，戴德梁行北中国区项目及建筑顾问部主管、董事陈彬表示：“在北京的核心区域，商业用地的供给越来越少，拿地的成本也越来越高。这样的形势，恰恰为大量的经营状况不太理想的项目带来了复兴的机会。”

陈彬表示，吸引社会资金，根据市场需求，对老旧项目进行改造成为地产开发的热点，也必将成为未来长远趋势。北京市政府出台的一系列政策，总体上对正面清单类的城市更新项目是支持和鼓励的，同时对行政审批手续进行了极大的简化。对房地产开发的从业单位而言，城市更新，为项目管理，设计，施工等关联行业创造了新的发展机会。

另一方面，戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵则强调：“资本在城市更新中起到‘加速器’的作用，将会帮助城市更好的完成升级改造。”据刘兵介绍，目前资本市场在变化，资管新规的细则将于近期落地，这对规范资本市场有着深刻而长远的意义。资本在地产市场上起着根本性作用，新规带来的去杠杆、资金荒等现状将会加速市场优化买家结构及组合，拥有成熟的资产管理能力的买家将会在这一轮资本市场的波动中胜出。而这些优质买家也将是未来城市升级的重要推手。

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