融创买买买与全国房地产开发投资趋势间的内.源泉

融创买买买与全国房地产开发投资趋势间的内在逻辑

最近几天，再次开启买买买模式的融创又上了头条。

昨晚，融创发布公告称，以125.53亿元人民币代价

，取得泛海控股所属公司名下的北京东四环泛海国际1#地块和上海南外滩董家渡10#、12#、14#地块。

重点对于洗车、洗浴、现场售水这些高耗水行业进行检查在泛海控股披露的信息中，本次交易出售的资产为泛海建设持有，交易标的公司也是泛海建设，而截至2018年11月30日，泛海建设净资产约89.59亿元，负债额为356.17亿元。

4宗地块分别位于京、沪的核心地段，规划总建面约129.65万平方米，按本次交易的直接成本计算，楼面地价不足万元，如果加上资产负债表中的356.17亿元负债后，楼面地价约在3.7万元左右。

但这相比融创在公开市场摘得土地的楼面地价仍具有极为突出的优势。2016年，融创在上海远郊松江区竞得地块的楼面价为3.8万元/平方米。2013年，融创摘得北京朝阳区农展馆地王所付出的楼面价成本是7.3万元/平方米，在该地块上开发的北京壹号院，与融创本次取得的泛海国际地块相距不足5公里。

笔者长居北京，对北京房地产市场的情况更为了解，因此深挖了一下泛海国际1#地的现状。

1#地共6栋楼，其中2栋为住宅，住宅的规划总建面约9.6万平方米，按目前泛海在售住宅10万出头的成交价格计算，仅住宅部分的可售货值就已百亿起步。

2栋住宅楼于2017年2月取得规证、2017年8月取得施工证，虽然工程进展不明，但按北京商品住房的预售管理办法，融创就算现在开工，年内上市的难度也并不算大。

其余4栋为公建，规划总建面约44.6万平方米，包括公共设施在内的总建面为54.3万平方米。于2018年2月取得规证，2018年4月取得施工证。

有趣的是，泛海建设曾因超越其三级开发资质等级所限定的25万平方米以内开发建设规模，在今年1月被北京市住建委责令改正违法行为并处罚金9万元，目前地块整体转让给融创后，也就毋需再顾虑这个问题了。

公建部分的市场价值可与朝阳公园南侧的骏豪中央公园广场对标，一周前，中央公园广场签约7套写字楼，均价为105298元/平方米。

虽然泛海国际1#地的公建包括商业、酒店、办公三种业态，未必都可散售，但如此核心位置的优质资产，就算作为金融抵押物发债，融创也可变现。

综上，仅泛海国际地块的市场价值就已值回“票”价，更遑论还有上海开埠以来最早的城区之一，黄浦区南外滩董家渡的三块地。

虽然涉及到拆迁问题，但融创此番买买买，无疑目标精准，且建立在地价高速上涨的市场背景下。

据国家统计局发布的“全国房地产开发投资和销售情况”显示，今年以来，房地产开发企业的土地成交价款增速远超土地购置面积增速，意味着房企拿地成本的快速上涨。

而与全国房价的涨速相比，地价的上涨无疑成为吞噬房企利润的最大黑洞。2018年全年，全国商品房的成交均价涨幅仅2.7%，而楼面地价的涨幅却高达63.2%。

与此同时，全国房屋新开工面积的同比增速仍在一路走高，由2018年初的2.9%，至全年达到17.2%。新开工面积增速提升，代表房企预期向好，但从销量反馈来说却远低预期。虽然2018年商品房销售额达到破记录的15万亿，但销售面积的同比增速仅为1.3%，远低于销售额同比增速的12.2个百分点，显然，高企的房价对市场需求产生了抑制作用。

如果购房需求长期保持低位，房价涨速也很难抬头。地价走高、房价企稳，为了追求高利润，平衡现金流，房企进一步压缩房地产开发中最大的成本支出项，也就是土地成本势在必行，这就是融创减少公开市场拿地，更多地采用收购方式获取土地的最直接原因。

虽然以收购方式拿地存在一定市场风险和不确定性，比如此次融创收购的泛海京沪地块就并非净地，且均需开发为高端产品，带来周转效率的降低，但对于融创而言，却可最大限度地发挥自身擅长的强销力，以及积淀多年的“壹号院系”的品牌力，这个投资，还算得上是笔划算的生意。