下半年楼市的生死劫美食

今年前4个月，一线城市的楼市摆脱了持续一年的量价齐跌的低迷态势，逆势上演了一段所谓的“小阳春”行情，多数城市不仅交易量相对2008年大幅攀升，个别城市的价格也掉头向上。这种量价齐升的态势在进入4月份以来达到了极致，北京、上海、广州、武汉等城市很久不见的销售火爆的场景再次出现。

考虑到2008年全国房地产处于非常低迷的阶段，简单和今年的交易量比较似乎意义不大，但随着交易量上升的价格强劲反弹的确值得研究。对于前4个月一线城市楼市这种量、价齐升的表现如何分析，下半年房地产的走势如何，可谓分歧重重，多空争斗激烈。

笔者认为，判断中国楼市下半年的走势，其实非常简单，只需要对楼市的供求状况、产业周期、宏观政策和经济走势予以研判，结论不辩自明。

首通过亲身制作再生纸的方式先看一下房地产市场的供求状况。如果不考虑假按揭等因素，1月到4月份销量大增，但和历史积累的空置面积比较，房地产“去库存化”的过程显然还遥遥无期。以空置面积占全国首位的北京为例，截至 月末，北京市商品房屋现房空置面积14 7.2万平方米，同比增长 4.5％，消化周期最少需要1 个月。再看价格创了历史新高的广州，2008年年末广东的商品房空置总量较上年末增加245.4万平方米，增幅15.54％， 而2009年广州的新建一手住宅供应量约为4.9万套，供过于求非常明显。如果再考虑到中央启动的保障性住房今年下半年会大量入市，则意味着，今年下半年房地产市场供过于求的状况不仅不会逆转，而且很有可能甚于去年。

其肯德基“豆浆粉门”风波又起次，笔者同意国外很多房地产专家的说法，房地产本质上说是金融现象，如果说前几年全球的流动性过剩制造了史无前例的房地产泡沫的话，则目前全球面临的最大危险仍然是通货紧缩，是流动性的严重不足。从金融规律而言，中国楼市前4个月的反弹，除了政府的扶持政策和价格回落之外，主要靠信贷推动，部分资金进入楼市已成不争的事实。而这种天量的信贷很显然没有持续性，在信贷下降的情况下，房价下跌也是在所难免。特别是银监会最近表示要适当隔离楼市的风险，很可能抽掉支撑房地产反常走强的最后一根“假肢”。

第三，宏观经济依然不容乐观。美国经济一季度大跌6.1％，中国经济的一些关键指标依旧很不乐观，4月份进出口依旧下跌24％，CPI和PPI连续三个月双双在负数阶段运行，发电量继续下跌，就业形势依旧严峻。房地产和宏观经济的走势从历史上看具有很强的一致性，从目前来看，判断下半年全球经济要触底走强，显然还没有十足的底气，房地产作为一个滞后的指标，不会和宏观经济的走势背离。

第四，谁也躲不开商业周期，房地产依然。目前，对房地产未来走势判断的干扰项主要是所谓的“刚性需求”。但在任何一本经典的经济学教科书都没有“刚性需求”这样的术语。而且，在前几年的疯涨已经透支了未来数年的购买力的情况下，不管有如何大的需求，也只能是缺乏购买力的无效需求，房地产进入调整周期难以避免。从历次房地产泡沫破灭见底的规律看，只有在价格大幅下跌，开发商大面积倒闭的情况下，才意味着泡沫的真正见底。很显然，我国的房地产市场无论就调整时间，还是价格幅度而言，都依然明显处于下降通道。

鉴于以上理由，笔者认为，随着信贷政策的收紧，支撑楼市反弹的最后一根稻草将不复存在，下半年楼市将进入更严峻的考验期。其实，这种迹象已经开始显现出来：一是国家发改委的统计表明，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1％，这说明在部分城市热销的同时，一些城市已经步入了调整，各地曝光的假按揭和高退房率似乎印证了这一点；二是5月份一开始，北京楼市交易量大幅下挫，这一方面和开发商逆势提价不无关系，另一方面也预示着经历短暂“回暖”的快感之后，楼市也许才真正露出狰狞的真面目。