万科房地产调整尚未结束涨价说不成立资源

□ 本报 许 洁

万科2009年一季报一亮相，便引起了市场的极大关注，各种推测和判断接踵而至。

近日，《证券》就市场关注的“涨价和降薪”之说以及公司未来的发展问题对万科董秘谭华杰先生进行了采访。

降薪与涨价之说均不成立

《证券》：今年一季度万科“支付给职工以及为职工支付的现金”约 .85亿元,去年同期约6.28亿元,同比减少了 8.69％。这样看来，公司确有降薪？是针对哪类员工？

谭华杰：公司一季度“支付给职工以及为职工支付的现金”项目的变化主要是由于2008年公司年终奖总金额较2007年发生变化引起，其中还包括了万科高管层集体放弃年终奖的影响。所谓“降薪”的说法并不成立。

《证券》：中原地产研究中心根据万科公开统计，万科今年 月销售均价为8528元/平米，环比上涨1 ％，因此认定万科 月售价有上调，公司认同这个数据吗？

谭华杰：位置和产品类型对住宅价设立健全制度去防止和处理涉及公职人员的潜在利益冲突格都有很大的影响，不同城市的住房，同一城市不同地段的住房及不同类型的住房在价格上都存在很大差异。

在某一月内，公司的销售均价可能受到各地市场项目结构、所推房源在户型、小区内所处位置以及景观等多方面偶然因素的较大影响。

因此单月销售均价对于评估房地产整体价格水平的参考价值不高。万科项目在成交均价上所显示的价格差异，是由于 月所推房源的项目结构特点所致，事实上并不存在“涨价”一说。

断言调整结束还为时过早

《证券》：根据万科2009年一季报,万科销售面积达152.5万平方米,销售额122.2亿元,分别同比增长 2.1％和27.7％，净利润7.7亿元,同比增长7.1％。这是否预示着万科已经度过最为艰难的时候，在2009年公司还将注意防范哪些风险？

谭华杰：一季度的销售增长受益于市场成交的回升。自去年年底以来，部分地区的房地产成交量出现回升，并在今年一季度演变为较为普遍的情况。这一现象的出现，主要是因为前期、税收等方面的政策优惠降低了居民自住购房的成本，且房地产市场已经调整较长时期，累积大量自住需求；另一方面，也因为房地产开发商着力开发适销对路的产品并积极促销，促进了市场成交的活跃。

这一现象的后续发展，仍然需要保持进一步的观察，目前断言调整阶段已经结束还为时尚早。作为企业，万科将继续坚持稳健经营的原则，继续遵循市场化的定价策略，积极促进销售。

《证券》：万科在2008年年报中公布可能出现亏损的1 个项目，计提减值准备达12. 亿元，但其中南京金域缇香项目跌价准备金额由6 59万元调整到4957万元，为什么原本预计会亏损的项目现在减少了计提？

谭华杰：2008年年报中计提减值准备的项目，是万科根据08年底时的市场状况，在对所有项目进行全面审视和评估的基础上，按照客观和谨慎的会计原则计提的。

在报告期末的时点上，公司认为计提金额是充分的，合理的。

今年一季度以来，市场销售出现回升，住宅价格也趋于稳定，年初计提了减值准备的1 个项目中，南京金域缇香的实际销售明显好于预期，根据一季度末的评估结果，万科将该项目跌价准备金额由6 59万元调整到4957万元。未来随着市场的变化，公司会对项目的减值情况予以持续的审视和评估。

资金充裕为拿地提供良机

《证券》：公司在存货方面采取控制，公司此举的目的是什么？2009年下半年还会有拿地的打算吗？

谭华杰：2008年面对市场的调整，万科将控制存货规模作为最重要的工作之一，在存货上公司坚持“量出为入”的原则，使项目开发与产品销售的节奏相匹配，这些措施在确保公司经营稳健方面起到了良好的效果，有利于应对市场风险，也增加了在行业调整中的灵活性。

短期内市场依然存在一定不确定性，公司会继续保持稳健经营，在项目开发中精挑细选，把握机会。截至一季度末，公司持有现金269.2亿元。充裕的流动性给公司在市场调整中获取优质项目资源提供了良好的机会。

《证券》：面对目前的市场环境，公司的营销方法会产生怎样的变化？比如说营销模式？广告投入方式或者促销方式？

谭华杰：2009年万科希望在营销方式上做出一些创新，这些创新主要体现为加强对目标客户的方式、工作状态、家庭结构、交际圈甚至是习惯的研究，找到精准的营销渠道，提高营销的效率分析的工作量非常大。”由于长时间盯着屏幕，降低有关的费用。