北京楼市捡漏儿大法地漏

北京楼市“捡漏儿”大法

每天都说房子的日子，多少会让人觉得有些无趣，所以，今天在说房子之前，先说说古玩这一行。这个行里，有个外行人听着羡慕，内行人看着兴奋的事儿，叫——“捡漏儿”。

捡漏让外行人羡慕，多是因为以低价买到了高价的东西，觉得超值；至于让内行人兴奋，则是因为那体现了捡漏者的“眼力”。那意思是，他人都看不出这是一件宝贝，唯独我看出来了，说明我的“眼力”超于他人。

其实，捡漏儿这事儿也没那么玄乎，主要看命。曾有人问马未都先生，怎么收了那么多宝贝，很少看走眼。马未都的回答是，上世纪80年代你任何需要智能的电子产品，他“喝街”的时候，全社会都不觉得古玩是多值钱的东西，所以，根本就没人造假，能收上来的基本都是真宝贝。

那时候，马未都还年轻，还有的是体力，所以，常常帮一些曾经的大户人家干一些诸如“搬蜂窝煤”之类的体力活儿，人家1高兴，就把他看上的宝贝给他了，有个别几次，甚至真的是“白给”。如果单纯以“价格”远远低于“价值”这个角度看，那个时代，遍地都有漏儿可以捡。

如今的这一行，能捡漏儿的机会，几乎已经绝迹了。如果真有什么捡漏儿“场面”摆在眼前，那80%以上是精心策划的“局”。毕竟古玩行的老规矩，看走眼了就得认，不能回来找后账，那样会被圈子里的人所不耻。所以，这不叫骗局，而只叫“局”。

古玩现在太值钱，能和古玩比比价值的，恐怕也就是房子了，而且房子和古玩一样，买对了大抵都会升值。比古玩行更好的一点是，如今在北京的房地产市场，“捡漏儿”的机会依然存在，而且是实打实的捡漏儿，不是哪个骗子设下的骗局。

北京楼市“捡漏儿”的窗口，大抵是在近1~2年出现的。起因是北京的房地产市场监管部门，对于房地产市场的合理必要调控。若论这种“捡漏儿”的开端，应该是从后期控制预售价格与限竞房开始。前者是以市场价拿地，但在后期销售的时候遇上调控，取证价格低于正常的市场价格；后者属性上是商品房，但出让土地的时候，就限定了销售价格。其中的规则，大约是比周边在售的商品住房低10%~20%。

这就造就了最初招商的中国玺、华润的昆仑域的一房难求，因为价格确切便宜许多。再到后来，随着大量限竞房地块的入市，一些纯高端、大户型的项目也以限竞房的身份，展现出了这种价格的“杀伤力”。比如，同样是在二三环这个位置，佑安府，就要比昆仑域、中国玺、西宸天著低上很多。

因此，在这个窗口期杀进去的购房者，大都“捡漏儿”成功，用相对便宜的价格，买到了品质同等，甚至更好的房子。

在这个阶段，北京高端商品房，和限竞房是“捡漏儿”的绝佳场所。后来，一部分项目，因为在同区域内，没有在售的商品房项目，所以，就直接采取周边二手房为“锚”，制定价格，因而，更大的“漏儿”出现了，同一个区域的里新房，比二手房还要便宜，出现出一种难以名状的“价格倒挂”。

这样的状态，远一点，在顺义新城出现过；近一点，在丰台的总部基地也出现过。市场里都是明眼人，这样的机会都不会放过。所以，这样的项目，也都取得了很好的销售事迹。

不过，攸克君想说的是，这些所谓的“捡漏儿”，还都是在限竞房领域，以及新兴的内城领域。如今的市场，有更大的“漏儿”出现的趋势。举个例子，在北京市海淀区这样的核心区域，纯商品房，如果现在有均价在8~9万水平的项目，那是不是一个“价值连城”的“漏儿”？很简单，由于周边的二手房，都直奔10万/平方米的单价水平而去。

既是纯商品房，而且，这个项目还不是“一张白纸”从零开始，已有前期成熟的一期项目入住，这是否是一个更大的“漏儿”？这个项目，就是位于北京玉泉路的欧洲公馆项目。

如果诸君记忆力略微好一点，便知道这是个成熟项目了，一期开盘的时候，由于海淀区玉泉路这种稀缺的地段，也是当年的明星楼盘，乃至不是想买就能买到的。不过，这个项目的二期，迟到多年，直到2019年下半年取得预售许可，正式入市。时过境迁，价格非但没涨，还比周边的二手房便宜了许多。

更重要的是，欧洲公馆是纯商品房项目，在产品设计、品质，社区服务，周边环境的成熟度上，显然和限竞房不在同一个层面上。比如，在户型上前后经历了四个多月。，欧洲公馆项目的户型从145平方米~227平方米，顶层还采取了跃层的设计，对各层次的改善需求，都十分具有针对性。

欧洲公馆效果图

另外，既然是欧洲公馆的二期项目，社区及其周边的成熟度自然是有保证的。一个十分简单的细节——在园林上，欧洲公馆有百年以上的原生树木。这十分能够说明问题。这也就是“不是从一张白纸上从零开始”的意义所在，你能买到的，你现在都能看到，而且，价格还比同区域的二手房便宜。

更何况，这个项目还是在海淀核心区。要知道，在北京，海淀是一个新盘供应十分稀缺的地区，如玉泉路一般的海淀核心地区，就更是稀少。而价格与周边二手房出现倒挂的纯商品房高端住宅，目前为止，除欧洲公馆外，可以说基本为“0”。这次欧洲公馆批准的预售价格，似乎是在给海淀的房价“降门槛”。

说到这里，攸克君觉得诸位应该都明白北京楼市捡漏大法儿的核心所在了：

其一，看大势，抢窗口。监管部门对于房地产市场公道必要的调控，创造了一个特殊的窗口，这个窗口，能捉住的要抓住，毕竟这是“便宜上车”的机会所在。

其二，在抢窗口的基础上，如果能抢到核心区域又是成熟项目，那么则是一个更大的收获。只是，这样的机会，实在不多，且买且珍惜吧。

欧洲公馆效果图

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