管理房地产市场或迎来长期调整

救市治标不治本

主持人：近期多个城市的政府频频出台救市政策，以图挽救当地萎靡的房地产市场。而全国楼市分化也已经成为行业的共识，地方政府的救市能否挽救当地楼市？

袁鸿昌：地方政府在促进房地产市场发展方面有两种做法，一种是治标的方法，比如解除限购，在上予以支持、为购房者提供户口。治标的方法很快，但不能解决根本的问题。还有一个是治本的方式，这就是使每一个城市形成自己的特色，发展适合自身的特色产业，使得产业人口聚集，有了产业人口聚集才能形成这个城市房地产终极群体。这样的消费群体扎实和有厚度，才使得这个城市的房地产市场有长远的希望和发展。两种做法，治标的方法只能治一时，不能治一世，更重要的还是打造城市独特的产业特色和独特的产业竞争能力。因此我并不认为目前一些地方政府的救市措施能够从根本上解决当地房地产市场在发展中遇到的问题。

主持人：土地市场是影响行业一个非常重要的因素，未来土地价格将会是怎样的走势？

袁鸿昌：既然是市场，就要讲供求关系，土地市场在中国是垄断的，地方政府独家供应，需求端是开发商，如果说土地市场价格高了，也是因为开发商对土地的需求特别殷切造成的。可以回忆一下今年春节前土地市场的情况，当时很多土地都拍出天价，那也是由于供求关系造成的。

以后土地价格会怎么走呢？我个人判断是稳中有降。为什么今年开发商是大浪沙淘尽始见金？因为有些开发商的融资成本年回报率超过20%，一有风吹草动或者回款一慢，马上就会出现紧急状况，现在市场走到这个时候，从以往经验判断，未来大概会走出四个阶段，第一个阶段就是缩量期，销售额会缩小，就是我们现在所处的情况，马上进入到价格探底期，然后才有销售量恢复期，之后价格再起来。我估计未来一段时间，开发商拿地的意愿是非常低的，需求端的需求减少了索芙特并没有拥有在夹缝中游刃有余的生存技能。在业内人士看来，也会使得政府推出土地的意愿减低，同时会使成交价恢复到比较理性的水平。

房价存在下降压力

主持人：很多观众读者都比较关心未来房价的走势，现在是不是出手买房的时机？

袁鸿昌：今年可能会出现三个时间窗口，对短期之内急于购房的消费者来说，可能会出现购房时间窗口。我们注意到，今年一季度发生了“三少一多”的现象，“三少”就是开工面积减少、购置土地减少、开发商净利润减少这才让家长进一步了解真相。医院经过多次会诊，“一多”就是开发商打折降价增多。一季度开工面积减少，我相信二、三季度会延续这一趋势，如果现在新开工面积减少，一年以后供应就很稀缺了。购置土地的数量减少，特别是春节以后流拍的土地非常多，开发商拿地意愿非常弱。第三个少是开发商的净利润率在减少，从万科、金地的季报已经看到这一点。开发商为了活下去，今年降价抛盘的现象会增多。今年可能会出现购房窗口期，但是什么时间呢？每个城市可能不太一样，现在我们还是处在量缩期，量缩期和价格探底期交织在一起。

对于世联行这样的地产服务商而言，今年会出现整合期，可能有的服务商真的做不下去了，我们这个行业也是在逆境中不断成长、不断壮大的时期。

对于开发商来说，是大者恒大、强者恒强的并购期。在香港这样一个700万人口的城市，真正活跃的开发商只有20来家，最活跃的只有四、五家，所谓四大家族。但内地的开发商不是太少，而是太多了。

主持人：一线城市楼市以往都被看作是相对安全的市场，但近期我们注意到包括深圳、广州在内的一线城市价格也出现了松动的迹象，今天《中国证券报》头版刊登的文章报道，深圳出现大手笔抛售的情况，请问一线城市真的是开发商的避风港吗？一线城市会不会出现风险？

袁鸿昌：我依然觉得一线城市目前还是一个比较安全的市场。一线城市跟二、三线城市最大的区别是，经过改革开放以后二三十年的投入，它的基础建设水平已经远远超过其他城市，也因此吸引众多企业和众多产业聚集，也因此吸引了大量产业人口和高收入人群的聚集，所以从这个角度来讲，一线城市确实是房地产开发商的乐土。但是现在看起来，在一线城市拿地成本也是非常高昂的，所以一线城市总说有“三高”，高投入、高风险、高产出，有实力的房企应该在一线城市长远经营房产，这对于开发商来说是最安全的方式。

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