社科院楼市短期下跌不可避免二三线或现崩盘生存

倪鹏飞表示，中国市场已经迎来又一次的市场调整，未来10年，房地产市场将进入低速增长阶段，“暴利”时代终结，但房价暴跌不可能。

倪鹏飞表示，应该让市场充分发挥自我调节作用，一、二线城市目前不适合放松限购，政府不应急于救市，盲目采取行政措施干预。

半年回顾 全线上涨到普遍微跌

报告称，2012年下半年及201 年大中城市房价暴涨，刺激了住房开发投资的迅猛增长。这些新增供给在2014年集中入市，从而形成大中城市阶段性供给过剩的格局。

经历了201 年大中城市房价全线上涨，2014年大中城市楼市出现主动调整，房价下跌面快速扩大，但跌幅还很有限。

2014年1月，70个大中城市中，房价环比上涨的有62个，持平的有2个，环比下降的仅6个。到2014年6月，房价环比上涨的城市仅8个，环比持平的城市7个，环比下降的城市增至55个。

目前的房价跌幅较小，相对于上年同期，仅有温州一个城市出现房价同比下跌，其它城市均未跌破上年同期价格。

报告还指出，2011年以来，中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为中小城市住房持续滞销。2014年上半年，大城市楼市也出现滞销。

2014年月，中国商品住房销售面积为42487万平方米，同比增长-7.8%；商品房销售额为256 2亿元，同比增长-9.2%。全国楼市出现结构性过剩，成交量萎缩、库存水平攀升，一方面是待售面积的增加，一方面是全国销售不畅和大中城市房价微跌，房地产企业资金回笼速度变慢，开发投资增速不断下滑，住房市场步入低速增长期。

行业发展 “暴利”时代已终结

对于未来市场走势，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，楼市有一次进入一个自发调整阶段，未来10年楼市将进入一个新的阶段，也就是说进入了“”阶段。

倪鹏飞指出，如果将过去的10年看做加速增长时期，未来10年，房地产市场将进入低速增长阶段，“暴利”时代终结。

中国社科院财经战略研究院博士、社科院城市与竞争力研究中心副研究员邹琳华分析称，市场供求形势正由供不应求向阶段性、结构性过剩转变。从全国看，由快速城镇化与收入增长导致的住房总量短缺已经趋于尾声，三、四线城市住房出现结构性过剩。从一、二线城市看，201 年市场的疯狂上涨将诱发大量新房集中上市。

邹琳华表示，为消化结构性过剩与阶段性高供给，普通商品住房价格将进入为期2- 年的调整期。

土地市场 整体趋冷 分化加剧

报告称，2014年上半年土地市场迎“开门红”，尤其是前两个月持续火爆，但 月份全国土地市场骤然降温。第二季度环比增速进一步放缓，同比增速出现连续六季度上涨后首次微降。总体来看，2014年上半年全国土地市场供求总量不及去年同期，市场呈整体下行与城市分化并存趋势愈加显著之势。

根据CREIS中指院全国 00个城市土地市场的相关显示，2014 年月，全国土地市场先热后冷，年初延续 201 年火热态势， 月以来土地市场明显降温，供给持续大于需求，供求量同比双双加速下降，楼面均价涨幅渐小，溢价率持续走低，出让金止升转降，上半年微增0.1%。

报告称，各能级城市市场分化进一步加剧，一线城市供求总量大幅下降，楼面均价翻倍上涨，出让金大幅上涨超过40%；二、三线城市供求量中幅下降，楼面均价小幅上涨，出让金小幅下降。

未来展望 下半年土地或“低价甩卖”

中国社科院城市与竞争力研究中心研究员张慧芳表示，土地市场目前正处于理性回归趋于平稳发展阶段，但地方政府推高地价的欲望依然强烈，这势必会扰乱土地市场的自我调整节奏。

张慧芳称，上半年全国 00个城市土地市场总体供大于求，在成交面积大幅减少21%的情况下，楼面地价反而上涨了21%，特别是一线城市地价翻倍增长至102%。这固然与土地的稀缺性、不可再生、不可代替等自然属性，以及市场依然看好未来房价有关，但更主要的是由地方政府完全垄断土地一级市场并采取招拍挂出让方式造成的。

但是，张慧芳同时也指出，2014年，大规模地方债偿还在即，加上上半年政府推地较少，下半年政府或低价大量推地。考虑季节性因素，下半年房企销售将进入高峰期，资金会相对充裕，拿地意愿也会有所抬头，带动市场逐渐活跃。

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