戴德梁行的中国楼市生意经.蹭飞

2011年中国楼市遭遇密集调控，但戴德梁行说自己所受的影响有限。

“预计本财年（2011年5月1日-2012年4月 0日），大中华区收入仍有双位数的增长，幅度在20%以内。”25日，戴德梁行大中华区CEO张国正在接受早报专访时说。

张国正的底气之一，来源于戴德梁行4年前的转向。据张国正称，当时，该公司前就开始撤出大量住宅方面的投资，只保留高端市场部分，“住宅占比5%不到，影响不大。”

张国正说，今年住宅就多做些策划，少做些销售。

或者说是利用“长尾模式”来经营。“今年日子不错”

张国正199 年加入戴德梁行，在2010年升任戴德梁行大中华区行政总裁（CEO）前，还担任过戴德梁行上海公司总经理、中国区行政总裁。

和大多数以地产为主营方向的国际代理行一样，今年戴德梁行的日子过得也不错。无论是商业还是写字楼代理，今年的提点都增加了。

“内地16个点没有一个是亏的。平均开业公司大约运营12个月就开始有盈利。”张国正说。

戴德梁行上海公司在恒隆广场的办公区域也有所扩充。4 楼区域已扩租半层，42楼在装修建立新的会议室，戴德梁行上海公司500多名员工就在这两层楼办公。

盛世太平投资有限公司董事总经理陈立民认为，业务比较均衡的代理公司在这场调控中问题不大。比如说物业管理成本，经济好与不好总得付管理费。

“而且，经济不好还可能会产生一个抄底的机会，代理行可以拿到一笔中介费。”陈立民说。

“过去12个月，最大的增长就是写字楼租赁，全国以200%的速度增长。”张国正认为，这是乐观的信号。

张国正解释说，这说明无论外资还是内资仍然对市场非常有信心，“可能软着陆的几率更大，因为有人愿意投资做实业，这是最重要的一个信号。”

看好商业前景

张国正更看好商业的前景，“因为一二三四线城市都会有发展，并且是配合国家政策发展的”。

而二线城市则提供了更多的商业机会。

据张国正透露，该公司最近在苏州接到两个投融资业务，“目前的中国房地产市场，投资已经很稳定。换做5年前，因为当时的参与者不多，是外资为主，停掉就停掉。现在参与者中内资的份额已经相当多。”

一站式的多元化服务平台，是张国正对戴德梁行未来发展的一个战略构想。

“未来戴德梁行在中国的业务由三驾马车共同驱动，分别是商业服务平台、企业租户服务平台和房地产投资及资产管理平台。”张国正进一步说。

张国正感兴趣的是盘活中国庞大的民营资本，为这些资金提供投资服务，“短期之内，看看他们对境外投资的兴趣，现在国内的确没有太多的投资渠道。”

戴德梁行并不是第一家构想商业平台的代理行。五大行之中曾有一家尝试过商业平台，但失败了。

“他们做商业管理的团队里面很多都是外国人不讲中文，没办法沟通。”张国正说，“我们团队中，外国人只对接讲英语的客户，讲中文的都由中国人对接。”

“很看重本土文化”

据张国正称，戴德梁行虽是外资公司，但很看重本土文化。大中华区的管理团队里边，15个人中只有一个是外国人，上海公司的总经理也是中国人。

陈立民称，戴德梁行在五大行中管理比较松散。但严谨不一定好，松散不一定坏。

于戴德梁行而言，大中华区的重要性不言而喻。“亚太区管理委员会有三个人，我是其中之一，另外两个在香港。”张国正说，戴德梁行大中华区的业务量在亚太区占比逾50%，而且资金状况良好。

据介绍，在戴德梁行大中华区的18个点中，利润量最大的是上海和香港，增长量最大的是北京。

按张国正的计划，至2020年，戴德梁行在内地的点最起码发展到 1个，覆盖所有的省会城市。“从10年前开始，每一年都会开一两个。”

人力成本提升

问题也有。比如内地人力成本的提升。

“竞争对手或客户之间互相挖角，工资水平被再度推高。”张国正称，该公司今年的成本在上涨，但既定安排仍不会因此改变，但明年可能顺应市场做一些调整。

还有就是政策上的变动。

“在中国，最不可预见的就是行政指令的变化。”张国正举例说，曾有地方政府为避免出现全国地王，而临时改变交易的案例，“换一个只有之前一半面积大小的土地。代理行所赚费用，也减半。”

此外，张国正还提到，该公司这些年在内地累积的利润相当丰厚，但由于管制不能随便进出。这笔钱，除了用于在内地扩张点外，还会用于其他业务。