上海二手房市场持续低迷议价空间大增.鼓励

自从上市年限由5年改为 年之后，申城动迁房一跃成为二手市场中的热点。昨天在采访调查中了解到，部分动迁房交易从幕后转向前台，并带动起更多房源的参与。其明显的价格优势，也让附近的次新二手商品房受到了明显价格压力，二者之间的价格正快速拉近。

房东手上物业较多想要整合

由于动迁房的逐渐上市，所涉及的二手房市场开始活跃起来。

在浦东三林，上海中原三林分行经理许军向介绍，三林板块动迁房的挂牌量从10月底开始小幅上升，目前比细则前上升10％-20％。因为10月初政策刚出，客户还不敢百分百确认是否可以交易，所以多在观望，不敢轻举妄动，到了10月底，细则已经明朗，动迁房房东也开始有所行动，逐渐把房源放了出来。

而在动迁房同样相对集中的浦东周浦地区，房产中介人士介绍，周浦区域内有70％左右的动迁房已满 年，动迁房挂牌量比细则前上升10％左右，而市场上也有10％-20％的客户瞄准了这批动迁房。目前动迁房比周边的一般次新楼盘便宜，周边通常价格约1 000元/平方米-15000元/平方米，动迁房一般价格在11000元/平方米-12000元/平方米。动迁房的购房主力主要是首次购房的小青年，因为动迁房价格相对便宜，且品质和周边楼盘差不多，所以吸引了一批刚性需求客户。

王先生是首次置业，因觉得动迁房性价比较高，所以来到门店就直接点名要动迁房，在业务员的介绍下，他看了“昱龙家园”的一套2房，中午看中了表示回家再考虑下，到下午来这套房已经被其他客户“捷足先登”了。王先生表示还会继续看这里的动迁房源，主要原因还是因为动迁房总价较低。

上海中原顾村分行经理袁小凤告诉，动迁房5年改 年政策一出，该区域动迁房房东挂牌逐渐积极起来，目前动迁房挂牌占到二手房总挂牌量的 0％左右，且以70平方米左右的房源为主。然而挂牌价却比肩周边商品房，据悉目前该区域动迁房挂牌价在12500元/平方米-1 000元/平方米，比周边商品房低7％左右。目前抛售这些动迁房的房东，一部分是考虑将房子卖掉，在原来居住的市区周边购置一套小户型；一部分则是因为手上的物业较多，想要整合处理掉一些。

“5改 ”难以影响整体市场

从全市范围来说，“5改 ”之后，新增具有上市交易资格的配套房主要集中在2006年、2007年批次。

据上海中原研究咨询部粗略估算，处在此时间段内的配套房供应总量约为12万-15万套。假设有10％的房源被挂牌出售 （据抽查事实上多数社区都还没有达到这样的比重），全市新增二手房挂牌量为1.2万-1.5万套，不足目前上房地产数据显示的15万套的挂牌总量的10％。

业内人士分析，执行细则明朗后，在市场消化的过程中，配套房实际挂牌供应会有一定增长。但鉴于4月份调控以来全市挂牌量从8、9万套到15万套的快速增长仍未给市场带来太大供应压力的现状，预计动迁房“5改 ”的上市年限调整很难给整体市场带来显著影响。

二手房资深交易人士则认为，由于设定为定向安置，此类动迁房源入住率较高，因此挂牌供应极为有限。积极挂牌的客群主要为回归型和转投型：由于居住基地距离中心城区较远，出于心理的归属感以及现实生活所需，部分家庭具有强烈的向中心区置换的愿望；另外则是借房价高位之际，售出房屋改善生活或作它投。在售出配套商品房的姿态上，业主心态落差明显，其中发展相对成熟的配套房区域业主更多表露出惜售心态。

房东心态能够接受客户议价

在采访中了解到，最受市场关注的动迁房市场是宝山的顾村板块。作为上海的动迁房基地，该板块集中了上海全市近1/ 的 年~5年动迁房房源。经过近一段时间的政策学习，目前动迁房上市交易流程已经没有问题，动迁房交易也开始越发活跃起来。菊泉新城、丰水宝邸、采菊苑，这些均价在 11000元/平方米~1 000元/平方米的动迁房凭借小面积、低单价和低总价吸引着购房者的关注，成交非常活跃。

东方中央政府对经济的7%到7.5%这个区间是基本保住的相比起动迁房成交的活跃，承接10月份二手房市场下滑的走势，11月上半月，全市二手房市场继续下行，整体成交量环比10月下半月又萎缩2成，其中静安、黄浦、徐汇等中心区域二手房市场成交越发低迷，11月份只有零星成交，环比上月跌幅超过50％。

除了成交量下跌外，挂牌和成交价格也出现了全面下滑。其中闵行区域挂牌均价下跌靠前，特别是距离大虹桥概念较近的七宝板块，挂牌均价下跌2％~5％，汉宇地产一套莲蒲府邸197平方米4房10月份挂牌价格为420万，现在房东已经调整至400万依然无人问津。欣源公寓的几套房源挂牌单价也从9月份的167 1元/平方米下滑到了164 1元/平方米，环比跌幅达到了2％。

这一现象也传导至周边楼盘成交价格上，同样位于闵行区的古美板块，该板块内的代表性楼盘之一——西班牙名园近期成交一套101平方米两房，成交总价为26 万元，比房东最后的挂牌价还低了7万元，而这一议价是在客户支付房东定金的过程中谈妥的，可见现在房东的心态已经能够接受客户议价。