北京房山运营高地价资源

编者按/无论因低城市化率而肩负重大城市化任务的重庆，还是城区已经一地难求的北京，都遇到了旧城区土地空间有限和人口密度不断加大的压力，因此扩容城市成为政府的第一要义。而土地同样成为两地政府支配资金和资源的杠杆。各地政府告别土地财政并非易事。

空驶的地铁列车呼啸而过，目的地是20多公里外的北京城区，这里是距离北京最近的郊区——房山区，这里也从2009年开始充当着北京的“卖地明星”。

吴文杰清楚眼下正在空驶的地铁列车的意义。这是正在空驶试运行的北京地铁房山线，有了这条地铁，20分钟就能抵达北京的中心城区。吴文杰在升任房山区副区长之前，曾是房山区长阳镇的镇长。

这条优先通车的地铁线，是自己吸引万科、首创这类中国地产头牌企业的最大筹码，也是房山区“土地运营”的核心所在。于是，从快速的土地整理到土地出让节奏与业态的安排，房山区为“土地财政”多少增加了些许高技术的含量。

就连吴文杰亦不讳言，在2009财政年度中，土地出让收入占了房山区财政收入的一半。然而，对这“一半的收入”，房山区有着自己的考虑。

“地铁财政”

即便在楼市调控的背景下，一个名为“芭蕾雨·悦都”的房地产项目，还是在开盘当日卖出了5亿元。该项目实际上便是首创集团在房山运作的奥特莱斯项目，首创集团总经理为这个项目至少准备了170亿元，同时还有一支在境外已经筹备的PE。

刘晓光清楚，如果没有那条正在空驶试运行中的北京地铁房山线，在曾经偏远的房山，奥特莱斯的住宅项目，很难在调控之下卖出如此高的价值。刘晓光并不是这里唯一的买家，万科、中粮、城建、中铁建这样的一线地产企业，先后都成为吴文杰的“座上宾”。万科副总裁、北京万科总经理毛大庆告诉《中国经营报》，2009年，万科联手中粮拿下眼下长阳半岛的所用地块，这条试运行的地铁是关键的因素所在。

2010年8月28日，北京地铁房山线开始空驶试运行，北京轨道交通建设公司负责人介绍，三个月后的11月28日，房山线具备载客运营的条件，开通13.05.16初期最高运行时速达80公里，列车跑完全程大约需要半小时。而目前，这条线路还尚未开通。

一位不愿具名的高管称：“我们是看好房山的前景，所以在这里买地。但是看好房山的原因，首先就是这条地铁。”如果没有这条地铁，能把自己的土地卖给哪个开发商，能卖多少钱，吴文杰恐怕自己心里也没有底。

地产商会算账。房山区有包括芭蕾雨·悦都、阳光邑上、万科长阳半岛、天恒乐活城等近10个新老项目，他们的销售业绩，直接影响着日后土地买家，以及对房山土甚至不惜以牺牲可靠性为代价地市场的认可程度。而在这条地铁线路周边的房地产销售，以芭蕾雨·悦都、万科长阳半岛为代表，几乎都是开盘当日，以创纪录的销售告罄。

其他城区地铁线路开通后的房价上涨情况，让吴文杰对土地买家的认可程度颇有信心。据了解，地铁5号线在最初开通的半个月内，沿线住宅价格便上涨2 67元/平方米；开通前一个季度周边二手房销售价格上涨20%，月租金增幅在2 %~25%，而在其后的两年时间中，沿线价格上涨了2~ 倍还多。

有这样的先例，吴文杰对“土地买家”，心里有底。