那些借钱炒房的人地漏

那些借钱炒房的人，你们的悲惨才刚刚开始......

NO. 1｜壹

房地产是典型的周期性行业，就像海浪，会翻起来，也会往下落。

但过去这些年，由于种种因素，中国的房地产行业几乎呈现单边上涨的态势，浪花越涌越高。

1981年，东湖丽苑开售，深圳诞生中国第一个商品房小区，每套房配备3个深圳户口名额，每平米2730港元，按当时的汇率，1平米约1000元。

近40年过去，在中介站上，二手价格涨到了约5万一平米，涨幅49倍。

即便把时间跨度缩短点，深圳的全市均价，也从2009年约1.2万一平，涨到了上个月的5.4万一平。

深圳楼市如此，全国楼市也如此。

当浪花一直上涨，那就不是浪花了，那是海啸，不时来一次，一次就够写进历史书。

历史书就没有脾气吗，怎样能随便就被加塞？

于是浪花遇到了一只“看得见的手”全新奔跑C级、宝马X4将上市。　　[]悠久以来，大手越掐越紧，就差冲着浪花的脸上扇了。

浪花高位抵抗了一阵，但脚底下都是泡沫，现在开始站不稳了。

比如深圳房市，目前已成了部分媒体口中的“肉菜市场”。

南山区南油现代华庭一套123平，带南二外学府中学学位的3房，业主报价618万。而同户型挂盘价都在700万以上。

割肉80万的还不算利害。深圳湾曦湾天馥有业主急售，报价2400万，同户型挂牌价普遍3000万以上。

借用某著名老孙的话来讲，这不是在割肉，这是头都割没了。

从南山到盐田，从降价40万到降600万，最近类似的案例比比皆是。

不仅是楼市风向标深圳。

北京二手房成交量，6月开始拐头向下，10月成交8879套，环比9月暴降42%

新一线城市呼声最高的杭州，前阵子的楼市迎来1波行情，又是涨价又是抢房，但现在1夜回到解放前。

二手房连续几个月量价齐跌。

知名地产专家杨红旭，在和杭州某开发商营销总监交流时，对方这么说到：

NO. 2｜贰

在市场好的时候，炒房客就是球场里的摇摆位，时代的弄潮儿。

他们在海里划船不用桨，全靠浪。

2016年6月，炒房客魏某联合朋友凑了2个亿，来到福建漳州，扫下当地名校漳州实验小学的学 区房——冠城国际在流通的近50套流通盘，花了不到一千万资金，就达到了在该小区高度控盘的效果。

尔后他们又花了不到1亿元，在市区扫掉接近500套小两居，几乎扫掉了漳州二手房交易市场的三分之一存量。仅三个月，漳州的房价已在他们的刺激下，每平米涨了近2000块钱。

尔后他们对倒交易，同时联合中介机构和媒体大肆炒作，不断刷新手中房产的挂牌价格。

漳州市区人均收入约3000块钱，房价却以近乎“一天1价”的态势，从六七千元起步，向1基础设施差.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发。

尔后他们将手中的房产转手。9个月时间，他们投出去1.2亿元，净赚约2亿元。

魏某说，这辈子从未想过有如此轻松的赚钱方式。

炒房客左手有兄弟集资，右手还有金融工具，他们能加杠杆。

初级炒房客在房产升值的时候会选择卖掉套利，或想既然房价长线看涨，那末就继续把房产持有几年，在家躺着算钱了。

聪明一点的炒房客，会把房产卖给自己的老婆。如果仍是三成首付，老婆又可以从银行贷款，还掉银行的上笔贷款，已经可以“套现”。

如果房价继续涨，还可以把房子卖给小姨子，继续这么操作。最后不仅最初的本金能收回，房子还在手上。

还有更加激进的炒法。

三成首付买房，房价涨了卖掉，收回房款，还掉银行贷款，马上再买。如果一样是三成首付，那末可以买更大的房。

等到房价又上涨了，依样画葫芦再卖掉继续买。这个游戏继续做下去的话，可持有的房产会越来越大，炒房客的资产范围、利润规模都是以2的n次方的几何级数在增长。

当然，这是一个理想化的模型，现实操作中会遇到一定限制。但是，激进的炒房客为了利益，是可以无穷接近这个理想化模型的。

去年央视播了个，本来是普通白领的李先生，2014年辞职回深圳专职炒房。他风格激进，此前花100多万首付在福田买了第一套房子进行投资。

到了2015年深圳楼市大牛市中，李先生手里房产市值到达了5000万，个人资产翻了10几倍。

这种浮赢加仓、始终满杠杆的做法能使得利益最大化，但却始终把自己暴露在风险中。

但有时候历史的巨轮略微一个回眸，就是一批人的一生。浪潮能把人托到天上，也能把人拍在沙滩上。

NO. 3｜叁

任志 强说，比没有住房更可怜的是高杠杆买房。

但几个月前，高杠杆买房的人没谁觉得自己可怜。

这些人的冲动，让全国楼市在几个月前来了一次集体高潮。

今年年中，杭州多家媒体报道，当地两个楼盘，某四季和某澜天分别蓄客超过1万人和两万人，此后这两个项目进行了公证摇号。万人抢房的盛况，据称办理业务的长队排出1千米，一时蔚为壮观。

当时杭州诸多楼盘都需要摇号，部分楼盘中签率甚至低至0.14%，摇中的购房者跟中彩票一样。

不仅是杭州，在成都、深圳，半年前在全国各地，全民抢房都成了常态。

但现实就跟A股一样，难以捉摸。夏天刚过，楼市的行情跟季节一样，换入秋冬。

行情转变之快，让过去躺在沙发上数钱的人，转眼就在高高的山岗上罚站。

所以，现在留给高杠杆炒房客的时间已经不多了。

寒风首先从土地市场刮起。

2018年前7个月，全国土地流拍数量高达796宗，其中一线城市流拍13宗，二线城市流拍154宗，三四线城市合计流拍629宗。比较来看，2014年全国土地总流拍宗数仅为345宗。

8月10日，太原市举行了“史诗级”的大规模土拍，共拿出了热门区域的8幅黄金地块进行拍卖，起拍价合计130.82亿元。

然而并没有甚么用，8幅土地全部流拍。

地还是那些地，买地的房企却不见了。

受制于严厉调控政策，房企不得不在投资拿地的策略上做出改变。

更重要的是，因为融资渠道收紧，房企也没钱了。

于是我们看到，有的房企出售资产、抵押股权，有的房企降薪，有的房企裁员，还有的房企哭爹喊娘，要活不下去了。

房企是否是真的这么惨不得而知，但比房企惨的，一定是那些高杠杆的炒房客。

在这个市场上，天塌下来了，不会先砸到房企，而是砸在炒房客头上。过去杠杆加得越高，现在越先被砸。

但谁也不是傻子，房企会哭，炒房客固然也会挣扎。在被天砸到之前，他们还能先去把房企的售楼处砸了。

江西上饶碧桂园的一个售楼处就被砸了，原因是开发商降价，从1万/平米降到7000元/平米，引发大量老业主维权。

杭州滨江未来海岸2期降价40万，结果一期的业主跑到售楼处痛斥开发商“胡乱定价，欺骗业主”。

泰禾的合肥院子项目因将某栋某个户型降价4000元/平米促销，随即引来老业主堵住小区门口，拉横幅维权。

对那些买房自住的人，房价跌一点，虽然“浮亏”了一点财富，但只要楼市长时间看涨，比较一下隔壁老王买的股票，他们躁动的小手也还能抑制得下去。

但对高杠杆的炒房客，现金流除完月供，计算器上的数字让他们手上不由自主地抄起了家伙，或举起了横幅

当然砸售楼处和拉横幅示威比较粗鲁，下手重了还容易上头条，尊容会出现在无数人的屏幕上。

不想粗鲁的只能降价卖房。致命的是，在二手市场普遍的观望情绪中，降价了也不一定能卖得出去。

上文所说的李先生，没有固定收入的他，每一个月却需要还20万的贷款。如果他的现金流不够健康，每一个月没有20万进账，就将面临断供的风险。

后来行情转淡，为了保证资金链的安全，他陆续将手里3套房子降价挂牌出售，平均每套房相对于最高价时期降了10%，还愿意承担一部分的税费，但仍然卖不出去。

不想粗鲁地砸房子，文明卖房又卖不掉的话，那么炒房客就只能不要脸了——断供

前阵子，广州有中介抛出一批打折房源，标价8折，出货价是评估均价的85折，并且数量还很多。

不清楚的人，以为这是哪位房祖宗（房哥房爹什么的已不够用了，现在叫房祖宗）在大甩卖，打听了才知道这些房产都来自于银行的不良资产拍卖，这些房东基本都是因为还不起贷款，被银行收房了。

NO. 4｜肆

大部分人中国人，都没有经历过真正的房价大跌，但香港有。

上世纪80年代的香港，买房也是稳赚不赔的投资，房价一路飙升。

但到了90年代末，香港遭受亚洲金融风暴席卷，楼市大幅下跌，香港人的房屋价值比按揭值还低，一代香港人成了负资产

这时候的香港，没有甚么比买了房更惨，如果有，那就是买了好几套的炒房客。

艰苦的日子里，32位居民因还不起房贷，选择自杀，我们不知道这些人买了多少房，欠了多少钱。

十年以后，隔壁的深圳楼市也迎来了下跌行情。

2008年7月底，深圳碧水龙庭68户业主宣布集体断供。

当年某银行深圳支行被坊间推测，其在深圳个人住房贷款一项上所产生的坏账已经到达200亿元。而全深圳这么多家银行，坏账最保守估计过千亿。

还好天无绝人之路，2008年底政府4万亿强刺激，救活了房地产市场。

但今天呢？

租售并举、房产税正在路上，头几天“空置税”这样的小道消息还把市场吓了一跳。

决策层的信号从“坚决抑制房价过快上涨”变成了“坚决抑制房价上涨”。

前两年市场火爆时候拼命加杠杆买房的炒房客，现在正到了最难受的时候。

在他们忙着借钱买房的时候，可能没时间好好读书。

尼采的《善恶的彼岸》有这么一句话：当你在凝视深渊的时候，深渊也在凝视你。

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