海口炒房历险记节能

《海口炒房历险记》

在祖国辽阔的南海之中，雷州半岛向南伸出，相隔琼州海峽，就是中国面积最大但陆地领土最少的海南岛。它是国最后成立的一个年轻省份。在这块自古以来就充满神奇与变化的土地上，廿世纪八十年代未到九十年代初曾上演了一幕幕时而激动人心，时而疯狂失态的炒房炒地大撕杀、大搏斗。一夜暴富和一夜破产的金钱大搏斗，层出不穷，屡见不鲜。我听到过提一麻袋上岛，不出一年就成为房地产大亨的小K，也与曾经提一袋上岛后，不到三年就成了一文不名的“穷酸”母女与我同船同舱由秀英港上船，到深圳蛇口去投奔开洗脚城的东北老乡去打工。这是个没有冬季，不飘雪花的海岛，四季如春，风景秀丽。但它在人生成功与失败的舞台上，却并不总是这样可人，到处都有“陷阱”与万丈深渊。在一将功成的掩盖下，还有“失败与破产”的大量事实与案例。

本文简述的是2004年冬发生在海南岛一桩真实的故事。虽说它并没有那样残酷撕杀与搏斗，但也是斗智斗勇斗法（法律知识的认知与运用）的直面交锋，刀刀见骨。

故事的源头还是发生在海南刚刚建省的九十年代初期。疯狂的进口汽车与狂热的土地买卖建房炒房把个海南岛搞得百业兴旺，人声鼎沸，后来的学术界称为“十万大军下海南”湖南人是这支大军的主力之一，长沙船舶厂一个小木匠出身的孙家琪老板，由于他心灵脑快，胆大勤奋，在最早冲杀出底层工人阶级队伍之后，几十万元借款和一个“铁棚子”小卖部起家的父子档，己通过几年的运作，成功地在长沙最宽阔最繁华的五一大道中心地段有名的蝴蝶大厦对面的省轻工业厅拥有的临街铺面建立了他的孙氏王国一一《现代室内用品商場》居然通过一番运作，锁定了当时国内最新潮最先进的家电企业中排名靠前的上市公司“万家乐”家电在长总代理总经销权。努力必有回报，这些运作成就了孙氏父子的原始资金积累，掘到了他父子的第一桶金。

当然，这只是本故事的前奏曲。

嗅觉什分灵敏、头脑非常灵活的孙老板，从方兴未艾的房地产萌芽中，敏锐地捕捉到国改革开放最前沿、就是最具有商机最充满变数的金钱博杀，就是最具有高度利润和最大发财机会。孙老板当时年轻气盛，具有一般“公家人”不会拥有的灵活机动与当机立断。他讲究兵贵神速，他深知机会稍纵即逝的道理。某日，他将一切能调动的和包括一切能借到的资金集中起来，骑着他当时那辆方园几平方公里还少有的高档雅马哈摩托车，以最快的速度急驰到黄花机场，随手将摩托寄存在存车場，不失时机恰到好处地登上了长沙飞海口的飞机。不到三天，居然在当年人民解放军解放海南岛最早抢滩登陆的海甸岛，现在成了海口最热房地产高档房产的热土，孙老板通过“关系”找到了房源。拔地而起的海甸新城，到处是高档写字楼和高档花园洋房，两条宽阔的南北走向的人民大道和人民桥及和平大道和和平大桥把昔日荒岛与海口市紧密连成一体，沿江东、西一路到东、西六路，规划得井井有条，阡陌成新市。各地商和各地炒房客的热钱继深圳珠海之后，很多老板“热钱”都集合到海南这个最大的经济特区来了。拔地而起的栋栋高档写字楼和高挡花园房，都成了抢手货和畅销品进而引发了大规模的能繁母猪补栏。仔猪和能繁母猪供给的增加使得行业进入供给过剩状态。资金充足实力雄厚的熊谷组抢佔先机，率先推出的银谷苑花园洋房，开盘就刷新了当时海口房地产市场的最高价，成了一夜暴富的领先者。成了沿江东三路上的一颗明珠。

左图十层大楼即为本文故事发生涉及的位于海口市海府一横路21号的“燕海大厦”的外貌，中间大门口左边是“金太阳儿童美術”右边是“燕海培训中心”再右边就是工商银行营业间了。

沿江东三路东头，与银谷苑隔条和平大道相望的高档写字楼，是北京中新集团建设的中新大厦，在开盘投放市场的第一时间里，孙老板早已打听清楚并及时赶到，摸清了行情，办好了交涉，以他独有的短平快手法，将刚刚从飞机上拎下来的一袋热钱，据说是几百万，有的讲是上千万，一把砸进中新大厦抢先收进若干层現房。当时的海口，抢到现房就是赚到金钱。现房在手，奇货可居。不到一个月，就全部倒卖出手，干净利落地首战告捷。

中新大厦写字楼的首战告捷，取得的战利品，就是孙老板将中新大厦B栋高档花园洋房803房复式楼中楼260平方米的产权收入囊中。这B栋八楼803房就是首战告捷的战利品。随后的日子里，这套楼中楼的战利品，就成了我们这些孙老板的下级、平级、上级到海口之后居住、娱乐、工作的大本营基地。后来还由我帮孙老板为803房办理了《房屋产权证》这是后话。

这就是靠近美舍河的海府一横路21号燕海大厦外貌。图上摄影照片有“24小时自助银行服务”字样的营业间就是工商银行海甸支行建立的自助银行。

我与孙老板的结识，纯属偶然。还是在那场浩劫的尾声中，我与孙都是在一个厂工作。我在运动中贴了张《于无声处听惊雷》题目是拾人牙慧，内容却是我的心得体会，写得是自然得体，与众不同。孙老板自己虽然文化底子低（小学文化）但他素有大志，很是欣赏舞文弄墨的人。他因向益阳农行贷款400万元，找我帮他制作贷款的合同，后来贷款成功。在孙老板即将成立自已的房产公司时，头一个就想到我，1993年春节刚刚过完，孙老板换炮，开上了从海口购得的进口的“蓝鸟王”找到我，从技术科将厂里的技术精英梁杰球总工载了，一车开到五里牌省，与另外两个筹备成立公司的成员伍会计及张工汇合，正式开始策划成立“湖南香旅房産物业发展有限公司”孙老板挑选梁总，全厂十个人有11个人称赞孙老板会挑人，慧眼识珠，全厂最拔尖的技术精英挖到了。而对我呢？多年后孙老板与我促膝谈心时说，当时很多人讲老板“看走眼了”怎么挑了我？十个厂里的人倒有八九个人持此看法。结果呢？我以后的文章会详细谈到，刚刚相反，十多年后，两位老总反目，形同路人。而我不离不弃，有始有终为孙氏王朝坚持工作到底，这是后话。

花开两朵，各表一枝。燕海大厦收至孙老板名下后，就交给他儿子去操作。我和梁总（公司二号人物，我老三）开始运作成立自己的房产公司，经过两个月的紧张报告、批复，再报告、再批复…日夜连轴转，终于在4月18日正式成立了湖南香旅房产物业发展

“银都大厦”从1993年年底开工建设到1997年封顶竣工验收到装修投入使用，都是孙老板坐镇，直到1999年底，“湖南银都大酒店”正式开张营业，我到北京国家取回三星级涉外酒店招牌（当时河西唯一）都有条不紊地进行着。这些工作都与本文无关，本文单表的是海口燕海大厦的买卖最终有关方的扫尾大搏斗。这才是本文的高潮所在。

此图即为总面积28000平方米，高21层的银都大厦现况图（大楼背面图）开业了三五年后，最终受2003年和2004年市政重点工程修筑岳麓大道的封闭施工影响严重，早己停止营业，关门大吉。

最要命的是原出售商北京燕南公司连续在十多年里不断地用特快专递的形式在法定期限内催要尾款160万元。钱虽不多，但他们摆明了是知法懂法的，在法定时效内从不间断地发来特快专递，隔三差五地派专人到燕海我公司的办公室或来长沙银都找孙老板当面索债。如果不付这160万元尾款，所有的购房者分户房屋产权证将无法办理，这是最大的隐患。

北京燕南公司是北京某大型集团公司下属企业，他们严谨，连贯，滴水不漏。这160万虽然不多，但在1994年那样的银根紧缩的大环境下，湖南“银都大酒店”发工资还要靠我去深圳贱卖孙老板的“东乐花园”两套房换发工资，怎么还会有余钱剩米去海口还帳呢？我最清楚这些情况了。

不但是燕南公司索债，海口工商银行某公司也加紧了催收愈期贷款600万元及利息。律师函正式发了两次了，第三次就要在海口起诉我公司对薄公堂了。这真是“祸不单行，福无双至”这两笔帐连本带利直逼千万大关，如果判下来，肯定是要依法计算利息的，绝对免不了。我负责公司总办，法律事务是我份内之事，我将两件公函（我怀疑他们是约好了的）交给孙老板看，请示下步应对办法。孙老板正为湖南“银都大酒店”的事烦恼，看到海南这些来凑热闹，好没气地说“莫管他，十多年的老帐了，看他怎样办，总不会来长沙封房子。”我看到孙老板不以为然的态度，知道他是不懂法。房地产官司是专项管辖，属地原则，他们只要在海口起诉我们公司，肯定是我们公司败诉，必然会来长沙强制执行，银都的连带是跑不掉的。我把这些法律规定祥细告诉老板，他反问我怎么办？我说“主动出击，海口事，海口毕。”无奈之下，老板同意我的看法，只有一个总原则，海口事，海口毕，长沙没有一分钱支持。

熟悉中国历史的我，历史上最佩服汉相萧何，义军入关后，众将领进咸阳都是抢金夺银掠女人，只有萧何看中的是秦王朝的文书档案户籍资料，萧何认为这才是无价之宝，拥有这些“无价之宝”才为日后刘邦夺天下打下了牢固的基础。我进燕南办公室之后，就是清点全部文字资料与往来帐册，这是检验人的智商与耐力及韧性的综合考验。苍天在上，天不灭刘。果然有了收获，我从一迭废弃的废纸中，发现一张盖了燕南公司财务公章的50万元收据，这也不知道是用来如何收付的款项，来龙去脉全是未知，反正我是死马当做活马医，有了这张50万元的收据，我就看到了一丝希望。不顾疲劳，不怕灰尘，我又一头扎进合同堆里，找到工行购买合同，发现尚有5%尾款要办房产权证之后再付清的法律依据尚在。这样一来160万最难啃的骨头有望啃掉了，只不过是反向操作，先为银行办证，再由银行付款，我分析，只要有了这笔应收款，燕南公司就可以收到钱了，可放心办证，解决这些问题就都不应该是难事。

2004年的海口房地产市场，经过1993年的“银根紧缩”的强行打压，一晃十年仍然是一遍愁云惨雾，洗尽铅华还原本色，昔日的繁华不再，往日的风光尽失。我受命于危难之中来到海南，加上长沙又到隆冬，面对近千万元的债务狙击与不可预测的未知凶险的等待，黄花机場临上飞机我还口吟一句“风潇潇兮，湘水寒，壮士一去兮，得胜还。”为自已壮行。

我约谈了燕南公司王应诗。我先和盘托出湖南银都的之后的经营状况及手上拥有的“银都大厦”分层抵押贷款的全部情况，工农交建各行都有抵押贷款，光是交行就达5900万元以上。银都酒店早就是资不抵债了，各行都在催款，银都绝无承担海口债务的能力和义务，更没有法律上清偿债务的可能，让王应诗死了指望长沙来款还钱的念头。我把老板“海口事，海口毕”的原则告诉王应诗，王无奈同意了。再谈我的想法，拿出50万元收据，郑重地告诉王应诗，这是贵公司你的前任张伟亲自收到过的还债收据，由于张伟己经离职，王无从查询，他慎重地将收据拿到开户银行核对了预留印鉴骑缝章的确真实无误后比2011年增加2511亿元；财政补助2648亿元，不得不承认了这笔还款。我又把通过三天伏案计算核对所有房屋实际面积与原购房合同面积存在约10%交房不足的误差，按实扣除10来万元的多收房款，两项之和就有约60万元了。剩下100万元的尾款，有工商银行海甸支行的购房尾款约85万元可收，只不过必须先办好房屋产权证。只要我们三家签个合同，以严格的操作程序共同约定一个工作规则，完全可以解决我们三家的各自遗留问题。王应诗见有85万可收，也可向上级交差了，在当时烂帐成风的时代背景下，能收到这么一大笔可算是很不易了，其他单位无钱，银行绝对有钱而且可信。与王应诗商量达成一致意见后，接下来就是由我去说服银行与我们合作达成一致意见。

工商银行海甸支行的现任行长张波，先很不以为然，认为这是历史遗留问题，他没有解决，更无义务。先谈了两次均没有达成意向。第三次，我把王应诗找来，两家共同应对张波行长。为了立马收到尾款好回北京表功的王应诗，按照我们两家预先达成的默契，配合得很好。王应诗严肃地指出，“贵行所购房产的验收峻工资料全部都在我这儿，贵行所欠香旅公司尾款是实，如果我们把香旅公司告上法庭讨债，香旅公司肯定会把贵行欠款的事实在法庭上陈述，到时候由判决还款，贵行必须照还不误，还要承担一干诉讼费用，损失更大，你们是越不过我们公司提供资料这一关的。”有了我们俩家的密切地配合，张波行长权衡利害后，这才答应讨论后答复我们。

此图就是燕海大厦实际每套房的房屋面积与产权证实际面积一览表，我从中找出了实际误差即交房不足超过10%的依据，必须扣除此项不足，又挽回了部分损失。

我们大家都看过《白毛女》的，过去是债务人躲债主怕债主，现在不知怎么啦，反过头来了，债主怕了债务人了，很多时候是要配合债务人的履行债务的方式。运作到此时，软的硬的都用过了，大家也都心里明白，我这个方案对三家来讲，都是可行的，工商银行海甸支行的专业律师也同意这种“一劳永逸，不留后患”的方案是目前最佳方案，有钱的主银行出钱，要债的主同意出资料办证。只要有个共同平台，证到手后，的钱就可取，皆大欢喜，签订三家合同生效分别执行后，我方倒无事可做了。银行按合同要求放出所欠5%尾款到共管平台帐户，燕南公司拿出资料与银行共同努力办好房屋权证，取到权证后，燕南公司按约拿到85万多元尾款，在2004年冬季那样严寒的经济环境下，如此这样能最快地取到85万元，确实不易。燕南公司很配合地执行了这个合同后，按照合同约定，工商银行海甸支行如願得到了房产权证，燕南公司也拿到了85万多元尾款，我也如释重负地松了一口气。

剩下来的事就是专心应对海口工商银行某公司了。银行办公司，是全民经商的伟大创举，本意是银行拨出专款放给一些利润较高的行业，收取高于银行的利息而赚取高额利润，当时放款的1993年上半年，房地产业肯定是最能稳赚的，但银根紧缩后，房地产市场惨淡，而且十年无复苏迹象，这次看来是要失望了。

海口工商银行某公司是几个老快退下来之前为腾位子而组建起来的，为首的黄华美老实际上是个很和气的老同志，当下他正在办理退休手续，孙老板这笔贷款是他负责经手贷出的，早已延期多次转贷，如果不收回办妥，黄老总也不好退休，总之是笔负担。银行公司委派接手负责的陈健是黄一手提拔起来的，也很着急，非常希望在短期内为师傅退休而出力。

我探听到这些情况后，就多次主动找陈健介绍情况，我把“湖南银都大酒店”遭遇打击和市政府重点工程封闭修路的情况作了祥细介绍，告诉他“湖南银都大酒店”己处于资不抵债的破产边缘。全部房产都分别抵押贷款在工、农、中、建、交、长沙等银行了，光交通银行一家就是5900万元贷款。这些银行抵押手续严僅，根本不可能被外来银行争取到抵偿权，我把手头掌握的所有银行办理抵押贷款手续和部分判决银都酒店责令还款的判决书都给陈健过目了，彻底打消了海口银行指望从湖南长沙拿钱来海口还债的想法。

左图为银行和燕南公司及我们公司的三方合同。

经过我耐心细致扎实的游说，海口工商银行公司上下领导达成了共识，只要我们公司拿出足够数量的房产抵债，前提是要有合法的法律依据，同意尽量地冲抵债务。这无疑是让我看到了曙光，有了希望完成任务。我将燕海大厦一楼的临街铺面，后面的十来个车库，龙昆南路某住宅楼三套八层楼的房间全部拿出来，当然，按当时市价这些房产是100万元都达不到，我找到一家过去有过业务往来熟悉的评估机构，也开诚布公地陈述了现状与想法。当时的市场氛围是明摆的，只要不是烂尾楼和刚开工打地基的半截工程，所有现房都可算优质资产，都有价值。评估公司按照海口房地产市场曾经出现过的价格，就高不就低地出据了评估报告，基本上达到了600万的要求，并盖上公章交给我，这绝对是合法的法律依据。

艰巨的看似不能完成的任务，在我的耐心细致和巧妙地运筹争取之下，逢难克难，遇招拆招，全部化解了三方的约1000万元的债务危机，虽说不是每家都皆大欢喜，总是做到了实现一定的合理合法解决之道。

六楼还有五套房间在手，还欠燕南公司10多万元没有结清，为了取得另外的四套房産权证，我只能同意将其中一套让出来给燕南公司结帐，非常挑剔难缠的王应诗，这才将另外四本红彤彤的房产权证递给我。至此，历时近两个月的燕海大厦炒房结尾终战才算园满结束，我手捧四本红彤彤的己属于自己公司的房产权证返回长沙可以园满地向孙老板交差了，我向孙老板报告说：“我快退休了，这几本本本留给你做个纪念。”

纵观此段虽无硝烟但确实精采，虽不复杂倒也跌宕起伏的历险经历，有诗为证：

观春秋布巧阵三千越甲可吞吳，

敢应战勇出击借力打力终历险。

本文相关词条概念解析：

老板

老板的概念①私营工商业的财产所有者；掌柜的。②旧时对著名戏曲演员或组织戏班的戏曲演员的尊称。③现今多指那些决策者或下指令者。④目前也指钱乱花的人，带讽刺。老板这个称谓由来于南方，是先哲对工商中那些主导者的警称。上土下匕是为老，门中有品乃为板。老字取意为商场如战场，处处临敌。所以首先要有临机的手段，暗藏杀气于下。面露和和为上。要有魄力，杀气不外露，象埋在土里的匕首。倘能了然与此。称之为老。老道。板字取意为商者应有品，所谓信则立。没有信誉只能失败。门中有品才可以称为板。所以之所以叫人老板，本源在于这个词是对商家的警语。面对这个变化莫测的世界。既要奸滑，又要具备商业基本诚信。