物权法司法解释草案引争议

■见习 彭舒佳 北京报道

6月16日，最高人民法院首度向社会公布了两份有关《物权法》的司法解释征求意见稿，立刻在业界引起巨大反响。有法律界人士表示这将为以后的司法实践提供更标准的法理依据，但部分学界专家则认为意见稿仍有较大的改进空间。

两份征求意见稿分别为《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《所有权》）和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业》）。北京仁和律师事务所副主任孟宪生在详细阅读全文后，认为这预示着“以前存在模糊法律界定的相关民事纠纷问题将找到解决途径”。

“近年来，有关建筑物所有权归属问题和物业服务纠纷的案件数量急剧上升，同时也是关系到业主的切身利益，所以首先选择这两部分草拟司法解释。”曾参与《物权法》起草工作的对外经济贸易大学法学院教授梅夏英对表示，虽然两部司法解释对相关问题进行了细化，但“仍有许多模糊空间还需要具体化”。

所有权区分仍不明细？

《所有权》的前三条对建筑物区划内的“共有部分”和“专有部分”做出了详细说明。

“相比《物权法》第六章，《所有权》的可操作性更强。”长期接触相关司法案件的孟宪生表示，例如买房送绿地的问题，《所有权》将小区规划文件规定作为评判归属的标准。“从实践的角度来说，以后此类诉讼将有更权威的法律依据。”

梅夏英则认为相关说明仍然不够明确。“小区的建筑是互不连体的形态，本次司法解释只针对建筑内部的所有权问题进行区分，虽然提到了绿地、道路等，但对建筑物外部的小区部分所有权的定义仍然比较笼统。”

此前，车位归属问题一直是小区管理中的硬伤，高价买的车位无故被人占用也一直烦恼着诸多业主。根据《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定，而占用业主共有的道路或其他场地的车位则归业主共有。

鉴于此规定相对模糊的阐述，《所有权》做了进一步明确：建设单位没有按规划文件中有关车位、车库配比规定满足业主使用需要，而将其通过出售、赠与或出租等方式处分给非业主的，将被认定为无效。

对此，梅夏英表示，虽然规定了业主拥有优先使用车位的权利，但仍然没有对车位的归属作出明确规定。他认为：“关键在于车位是否纳入小区容积率，这是能否登记成为专有产权部分的前提，但《所有权》并没有体现”。

然而，《所有权》对建设单位没有满足业主的车位需求，将承担举证。孟宪生表示，举证倒置是《所有权》中的一大亮点，将对车位归属的判定带来便利。

诉讼主体资格成关键

“最高人民法院民事审判第一庭在深入调查研究的基础上，根据《物权法》及合同法等相关法律的规定，针对建筑物区分所有权和物业服务纠纷案件审判实践中出现的新情况和新问题，起草了这两部司法解释。”最高法院一位负责人如此解释文件起草的初衷。

近年来，物业公司与业主之间的纠纷案件明显增多。本次《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共计十一条，详细规定了物业服务企业的范围，并对物业服务企业的违约，业主缴纳物业费和公共维修资金的义务，物业服务合同的延期、终止等方面作出了明确说明。

“这必将推动物业市场的健康发展。”孟宪生表示，在相关纠纷案件中，业主往往处于弱势地位，关键便在于业主主体不够明确。一旦发生纠纷，均为业主委员会应诉，而“这个主体的应诉资格本身就受到质疑”。

孟宪生进一步解释，一方面业主委员会在目前并没有合法的程序并通过权威机构来进行筛选，仅仅是一个民意机构；另一方面，业主委员会仅代表了部分业主的意愿，导致审判结果出来后，另一部分业主拒绝履行。而在《所有权》中，确定了业主大会和业主的诉讼主体资格。

“但这样的规定仍然只是权宜之计，构建财产法人或者组织一个具有诉讼主体资格的非法人团体才是长久之计。”梅夏英说。

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