南京小产权房后患如何破解生存

10月1 日《南京江心洲数十亩农田成荒地》一文中，报道了江心洲地区由于数年前进行无节制的小产权房开发，导致农民大片土地被侵占或闲置的事实。报道刊出后，引起社会的广泛关注。

面对当前南京小产权房开发留下的诸多问题，不少专家就坦言，小产权房问题，不仅仅是一个简单的法律问题，如何应对值得细细思量。

产生背景

社会有需求 政策调节滞后

“早在2004年，南京市建委公布的统计数据就显示，栖霞、雨花台、建邺、浦口、六合等5个涉农区，都有小产权房，总面积达1 0多万平方米。”南京天诚法律服务所的卢厚义告诉，除了利益驱动，南京的小产权房成因还有其自身的背景和特点。

南京的小产权房主要集中在铁心桥和迈皋桥两个地区，其共同特点是，土地的集约化程度都比较高，而交通又相对便利，具备成为替代主城居住地的条件。当农民和基层政府发现小产权房开发有利可图时，打着“土地集约化”的幌子进行小产权房开发，也便顺理成章了。另一方面，作为沿海发达城市，南京生活着一个庞大的外来人口群体。但房价近些年来也随经济的快速发展水涨船高，这导致大批有购房需求的居民，普遍面临买不起房的窘境。小产权房与普通商品房间巨大的价格落差，造就了其广阔的市场需求。

“此外，国家在政策调节层面也略显滞后。”卢厚义告诉，南京小产权房建设高峰期在200 年以前，但国家干预政策迟迟不出台。直到2007年12月，有关部门才明确发出城镇居民不得到农村购买小产权房的通知。但此时，南京的小产权房早已遍布各区县。

表现特点

政府参与度高 呈现规模化

“几乎所有小产权房的开发，都有当地基层政府参与的身影。”在下关某政府机关任职的吴先生认为，小产权房从法律层面来看是不合法的存在，但因其对促进农民增收和农村发展，确实能起到积极作用，这导致政府在其中的参与度很高。

吴先生举例说，迈皋桥地区的万寿村，在小产权房开发以前，由于地处偏远，交通闭塞，发展一直很迟缓。但2005年前后，这里被开发出了多个小产权房小区。在随后的两三年里，村内的交通、餐饮、购物、文化等配套服务设施相继获得齐全和完善。当地的普通老百姓，也成为了小产权房开发的受益者。此外，在刚刚采访过的江心洲地区，这种情况也很突出。在采访时，有当地农民就指着周围大片建筑群告诉，这些房子实际上都是小产权房。但语气中却并无多少埋怨，究其缘由，一是这些房屋侵占的并非基本农田，二是这些设施确实活跃了岛上的商业气氛，带动了当地的经济发展。

正是由于积极面被过于放大，导致南京不少地区的小产权房都是成片区地被开发，呈现出明显的规模化特点。有人甚至认为，小产权房开发，已经成为南京地区城市化进程的一个组成部分，其已在有限范围内形成了一种“小产权经济”。

现有做法

有限转正 严苛中含无奈

“正是由于小产权房问题日益突出，我们很早就已在针对该问题研究对策。”从南京住建委了解到，从200 年开始，南京就开始对小产权房进行清查。2007年，南京公布了首批10个可转正的小产权房项目，分别为栖霞区的兴都花园、银贡山庄、长江花园一二期、尧化中心村、八卦花园、万鑫花园、沁苑山庄、康靖花园，以及雨花台区的7彩星城、东升山庄。但购房人要补办“两证”，前提是须先由开发商对农民补偿安置到位，同时需补缴完土地出让金和相关税费。

“这个办法的出台，给了购房者无限期待，但从现实来看，受益者终归是少数。”获悉，小产权房想要转正，必须历经一个复杂的程序：首先是规划局划置红线范围，然后由市建委、国土局、规划局、建工局、房产局、物价局等部门组成的工作小组审查，最后报江苏省国土资源厅批复。上述程序都合格后，才能享有补款拿证的机会。但很多小产权房侵占的是基本农田，政府从保护耕地的角度出发，这样的房子很难转正。此外，不少购房人在购房后，开发商便与其断绝了联系。日后想要转正，困难极大。

“前些年有些省市刚出现口风松动，就有开发商拿报纸搞促销宣传。”业内人士告诉，政府解决小产权房问题，面临着两难境地。南京之所以对“转正”格外谨慎，是不想给市场传递错误信号，同时也担心外界怀疑官方的治理决心。但小产权房问题又是一个任谁也不能回避的问题，因为南京既有化纤新村那样大片的已建小产权房群，也有江心洲那样成片土地尚在荒置中的未建完的小产权房群。是拆是留，都将为社会所瞩目。

专家观点

破解小产权房难题要谋长远

农村问题专家、江苏苏商律师事务所的胡铁民律师告诉，解决小产权房问题，从短期来看，应承认现实，做到各方利益的平衡；从长远来看，政府不妨因势利导，将符合条件的地区，纳入城市统一发展大计。

如对违规占用农田开发的小产权房项目，应首先满足失地农民的用地需求。对在集体建设用地上建设的小产权房，可以有限度地给予其转正机会。如给符合条件的房屋按经济适用房政策颁发产权证，或将买卖合同变更为长期租赁合同等。“政策出台越早越好。”胡铁民认为，对不能继续建设的项目，应立即清理出土地归还给农民。对于符合发证条件的，政府也应尽早将其纳入城市规划，统筹部署发展。（见习 刘浩浩）