长期债务比急升房企囤粮不多了生存

2009年和2010年，对于中国的开发行业来说，是难得的资金盛宴。在国内外超高流动性的大金融背景下，整个行业“敛金”能力大增，在高速增长的销售额和外部可融资金的支持下，行业迎来了历史上最好的两年时光。然而，随着政府对行业调控的全面收紧以及世界经济形势的悄然转变，开发行业的金融背景开始发生翻天覆地的变化，开发企业准备好迎接资金的又一个寒冬了吗？开发企业在现有的销售市场和金融背景下，资金链到底还可以支撑多久？ 个月？6个月？还是一年？下面我们就从短、中、长期来逐一分析，看看开发企业资金“囤粮”底怎么样。

短期压力：略有收紧，仍有较灵活

宽松的周转空间

我们选取了现金规模、现金比率、流动比率以及破产风险指标构成衡量企业短期资金压力的指标体系（表1）。

现金规模方面，除万科、雅居乐等极少数企业外，几乎所有的样本企业2010年的现金及等价物增速较2009年都出现明显回落（图1）。2010年，尽管多数企业销售额依然创造了新的纪录，但由于土地储备、开发规模增速较快，且外部融资量减少，其现金增速迅速下降，远落后于企业销售规模的增长（图2）。另外，需要引起注意的是，销售额在100亿左右的中等规模开发企业现金增速回落速度更快，部分出现了负增长。在整体融资环境趋紧的状况下，大企业面临的更多是发展战略调整的问题，中小开发企业则由于规模有限，布局单一等原因更加难以获得及投资者的青睐，他们将更快更直接地面对资金周转压力带来的生存危机。

现金比率可以衡量企业在不依靠存货销售及应收款项的影响下，支付当前债务的能力（图 ）。2010年，多数企业现金比率较2009年略有下浮，但也都明显好于2008年。2008年恒大、龙湖、富力等企业该项指标均低于0.2的行业警戒线，短期债务周转的压力巨大。2010年末，多数企业处于0..5的相对安全区域内，其中中海更是连续三年呈现逐年上升的趋势，财务相当稳健。

对于开发企业来说，流动比可谓是一柄双刃剑。流动比率过低，其短期债务安全保障性较低；流动比率过高，也不是件好事，有可能是流动资产中存货数量过大造成，按照国内行业经验来看，1..2为合理的财务安全区间。2008年，由于多数企业处于销售量大减、存货严重积压的状态，因此流动比率普遍偏高，其中绿城更高达 .65，企业周转效率极低。虽然流动资产规模远超流动负债，但由于存货难以变现，因此较高的流动比率只是漂亮的账面数据而已。2010年，样本企业的流动比率开始出现分化（图4）。一方面，绿城、龙湖等企业开始出现流动比率低于1.5的警戒线等状况；另一方面，金地、远洋、合生等企业流动比率略微偏高，接近2008年时水平，这有可能是土地及待销项目扩张所致，在未来市场销售前景黯淡的情况下，存货隐忧渐现。

破产风险指标是企业应付账款以及其他应付账款与其现金及其等价物的比值，主要反映了当期所持现金对企业当期维持经营活动的影响（图5）。

2010年，各企业的该项指标基本都位于三年的最低水平，其中，万科、保利、中海等龙头企业该项指标均低于1，且连续三年呈现下降趋势，这意味着依靠现有现金即可偿付各类应付款项，企业当期经营风险无忧，如果不进一步扩张规模，企业现金周转空间还是比较宽松的。（表 ）