李宇嘉新政密集落地彰显楼市分类调控新逻辑.蹭飞

（原标题：李宇嘉：新政密集 落地 彰显楼市分类调控新逻辑）

在以北京 认房又认贷 为代表的严厉措施之下，多个城市出现调控加码、调控范围扩大的趋势。据中新统计，2月28日以来仅 周时间，22个城市（县）出台了新一轮调控措施。

事实上，国家统计局 月18日发布的2月份70城房价数据显示，在热点城市新房市场平稳的同时，二手房市场却出现量价齐升。比如2月份，京穗二手房价格领涨全国，价格指数环比分别上涨1. %和2.7%。

那么，此轮调控的逻辑是什么？又折射出哪些政策变化？

对比22个城市发布的措施，有几个新现象：一是调控不仅覆盖热点城市，也覆盖热点城市周边三四线城市（县）；二是有针对性地打击投资炒作，如北京限制企业购房再交易时间，广州限制单身购房，南昌规定未成年人不得在市区买住宅；三是热点城市强化限购或限贷，应对二手房价格快速上涨；四是收紧非户籍购房、启动二手房限购，一方面显示外地人投资购房或 返乡置业 快速回升，另一方面预售管制下，需求涌入二手房市场。

一线城市中京穗楼市明显抬头，二手房价格领涨全国，成交量相比2月大幅上涨40%。这意味着在新房预售管制下，大量需求涌向二手房市场。2016年10月，京穗均发布调控措施，试图以 认房不认贷 支持改善型需求。但当市场出现回暖预期， 认房不认贷 就可能异化为 加杠杆 购房，甚至助长以离婚获得更高杠杆。因此，京穗回归 认房又认贷 实属在情理之中。

猛龙一度无限接近胜利对于二线热点城市来说，本轮调控最大特点就是限购范围扩大到郊区县，通过社保、纳税来限制非户籍人口购房。2016年，二线热点楼市回升幅度最大。 强二线 升级调控，既有库存周期低（6个月左右）的 供给端 方面的影响，也有主城区房价暴涨后，借助轨道交通延伸至城市外围，自住和投资需求外溢的影响。

而 弱二线 楼市回升，一方面是因为去库存政策实施2年多，这些城市待售库存周期普遍降至12个月左右的安全区，供需两端开始平衡；另一方面，2015年以来，一线城市和 强二线 房价 上台阶 ，刚性需求被迫涌向其他城市。此外，推进去库存和信贷扶持合理需求的框架下，楼市热点呈现板块轮动特征，即从一线到位于都市圈内的 强二线 ，再到更边缘的 弱二线 和更远的三四线城市。因此， 弱二线 本轮量价反弹属于 补涨 或 填平洼地 。

国家统计局数据显示，今年前两个月，三四线城市集中的中部和西部，商品房销售面积分别增长 .0%和 .0%，增速分别提高4.6和20.6个百分点。三四线城市（县）从去库存逆转为回升，这确实超出业内预料。如同 弱二线 ，三四线反弹也是板块轮动的结果。目前，三四线回暖主要集中在环北京、环上海或高铁沿线，本轮调控也集中在这些区域。三四线楼市回暖，主要受核心城市限购和高房价溢出影响，投资和刚性需求不相上下，也不可忽视轨道交通和高铁打造 1小时都市圈 的推动。

近期笔者调研，都市圈三四线楼市均打着 1小时生活圈 的概念，新盘营销对象主要是来自核心城市的购房者。核心城市房价再次 上台阶 ，倒逼各类需求转向房价仅为核心城市1/ 左右的外围三四线城市。另外，高铁和轨道交通密集布局和投入运营后，武汉、长沙、合肥、南昌等二线城市楼市半径扩展，周边三四线城市（如宜昌、岳阳、马鞍山、赣州等）近期成交量近乎翻倍增长。

22个城市（县）启动调控，政策效率很高，显示地方主体 落地 。

未来相当长的一段时期内， 分类调控 都是楼市主题，即该控制的要控制住，该支持的要支持，这是楼市维持高位平衡，协调 三期叠加 背景下的增长和转型、也是 稳增长 和 防风险 的唯一选择，更是回归住房居住属性的政策要求。

2015年以来，楼市火爆直至演化为资产泡沫风险，问题不完全在楼市本身，也与监管体制未理顺（如地方主体落实不佳、分类调控 落地 效果不好），资金准入和杠杆政策没有得到严格执行等因素有关。如今，监管思路开始统一，差别化的住房信贷和限购政策也已形成。为防止楼市去库存政策、信贷支持合理需求的政策无谓外溢，异化为过度加杠杆和投资炒作，但凡哪个城市 冒头 ，必须要以启动或强化限购限贷为手段，将投资资金挡在外面。

只有在控制住热点楼市以后，通过契合城镇化、基础设施互联互通、公共服务均等化，推进去库存，支持合理需求，才能保持楼市健康可持续发展。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）

来源：每日经济

中国地产是中国互联中心·中国旗下地产频道，是国内官方、权威、专业的国家重点站。以引导正确的行业舆论导向为己任，为行业上下游关联企业、相关产业提供一个高效沟通与互动的优质平台。