房价离理性回归有多远资源

把脉”新一轮调控背景下的楼市

“咨询的多，出手的少，炒房客更是看不到了。”10日，上海中原地产长宁区一门店的负责人这样描述开年以来的生意。当日，国务院办公缺乏相互合作与联盟。产品结构的雷同和企业之间分工的缺乏厅下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下文简称“国十一条”）全文公布。

新一轮楼市调控正处 “进行时”，相关部门、各地政府陆续推出配套实施措施。近期，不少城市楼市成交量明显回落。与此同时，“地王”仍在推陈出新，信贷及资本对楼市偏好一时难改，观望氛围逐渐浓厚。楼市调控面临“窗口期”，房价离“理性回归”有多远？

新政初发力 楼市有变化

上海“上房地产”显示，元旦三天假期内，全市一手商品住宅累计成交仅186套。中原地产人士认为，近日楼市“降温”根本原因是：新一轮调控政策逐渐“发力”。去年12月国务院常务会议后，相关部门、各地政府陆续出台具体措施。日前下发“国十一条”更是再度奏响调控强音。

——严管“地根”。2009年12月17日，财政部、国土资源部等5部委要求“开发商拿地分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部出让款的50％”。

——抑制投机性购房 “动真格”。“国十一条”要求，二套房贷款首付款比例不得低于40％。此前，财政部和国家税务总局明确“自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，将全额征收营业税”。

——对自住型及改善型住房继续鼓励。相关信息显示，今年实际供应量和开工量均有望明显增加，供求紧张局面将得到一定程度的缓解。上海提出，2010年保证至少开工2000万平方米的住宅。

——保障性住房建设“加鞭”。住房城乡建设部明确表示今年将进一步加大保障性住房建设，其开工建设的套（户）数比2009年增加三分之一。

此外，住房城乡建设部和不少地方政府还强调切实加大对违法违规、圈地不建、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的查处力度。

量降价不跌 调控压力大

“成交量下来，但价格并没有下跌。”上海中原地产一家门店的负责人说。至2009年11月，国内70个城市房价连涨9个月，上海、北京、深圳等城市一些楼盘四季度售价甚至比一季度高出一倍。从近期几个一线城市的统计数据看，房价依然居于高位。

上海永庆房屋副总经理陈史翎说，既要鼓励居民合理购房需求，又要遏制房价继续上涨，“本轮调控所承受的压力估计超过以前”。

统计数据显示，截至2009年8月，当年保障性住房的投资仅完成2 ．6％。此外，普通商品房开工量虽有所增加，这种合作模式将会给SNS带来新的盈利方向但其“存量”难以迅速扩容。多位业内人士担心，房地产短期内仍将是买方市场，在此情况下，增加的契税等交易成本最终可能转移给购房者，从而抬高房价。

另一方面，“地王”依然在推陈出新。2009年12月22日、2 日，广州、上海即先后诞生总价、单价“地王”。上海拍出的地块楼板价超过 ．2万元／平方米，被具有央企背景的地产大鳄摘下。

一知名港资房企负责人说，经过2009年的销售回款、股市融资、银行授信等途径，不少大型房企的资金实力已“深不可测”；提高土地出让首付款，可能会对中小型房企抢地有所抑制，但对那些地产“大鳄”的约束力有限。“银根”方面，不少业内人士指出，在保持货币政策连续性和稳定性的前提下，地方政府和银行很难对房地产贷款踩“急刹车”。

宏观经济、地方政府对房地产的倚重短期内难以摆脱。据了解，来自房地产业的收入占据了许多省市2009年新增财政收入的半壁江山。

地产要减压 民生要加码

针对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策，住房城乡建设部明确要及时进行清理和调整。有的地方领导明确表态，必须研究制度性举措，克服对土地收入的偏好。

易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析，房地产需要打破多重 “藩篱”：要“调理市场”，保持适度的房地产投资规模，实现住宅供求总量基本平衡；要“完善制度”，建立健全信息透明、交易安全的房地产登记体系；健全住房市场监测制度，加大对项目开发进度、住宅供求和价格变化、投资投机行为的监测力度，完善土地供应机制。

专家还建议，应把为房地产“减压”和为民生“加码”结合，提高房地产税收、土地出让金等政府收入中用于保障性住房的比例。例如，2009年海南省把新增财力的78％和市县上缴土地出让金的85．5％投向民生。

此外，还应加强政策引导和监督，要密切关注房地产市场变化，严格执行有关房地产信贷政策。要着力优化信贷结构，落实有保有控的信贷政策。