公寓进化新形态微豪宅是如何炼成的地漏

公寓进化新形态微豪宅是如何炼成的?

“公寓”之名自1992年获得认可，到 1997年商务公寓的快速发展， 2002年酒店式公寓的盛行，在2005年举办的首届中国国际公寓节，自此公寓走向国际化和服务化时代。

今年3月份以来，在一轮轮的调控政策下，房地产市场成交量有所下滑。市场逐渐趋于理性，而在这样的严控之下，“不限购”的公寓却成了购房者的心头爱。今天就来谈谈公寓的进化新形态---微豪宅的演变史。

最早的公寓概念：SOHO

在2000年的当时，是一种新经济、新概念，指自由、弹性而新型的生活方式。当时“商住两用”是引领时代的做法，虽然售价比住宅高，仍然获得了市场的认可与追捧。SOHO类公寓产品的瞬间大热，形成当时的一股效仿风潮。

短暂的酒店式公寓

酒店式服务公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理的公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”，这些物业就是酒店式公寓的雏形。

SOHO之后，大概在02—05年，市场又时兴了一阵酒店式公寓的潮流。

当时的酒店式公寓，普遍具有这样的特点：良好的地段，高容积率，带精装修，以小面积为主，号称有酒店式的服务，不少项目还提出“售后包租”的诱人政策。较低的总价门槛，小众的投资品类，混乱的市场环境，让酒店式公寓火过一阵，但很快又归于沉寂。

有业内人士将商务公寓的定义界于标准写字楼和公寓之间的“变种”。此类产品最主要的特点就是以公寓立项，实际肩负写字楼使命的所谓的“第四代写字楼”。商务公寓的发展进入了第二个阶段后，开发商开始对产品本身进行修正，市场推广也发生了变化。经过几年时间的发展，在日趋成熟和激烈的商住市场中，商住公寓无论从外观、配套、服务还是到该物业的包装推广上，都有了很大的提高。

由于这种公寓给人的感觉较高档，因此当时有不少开发商都用“酒店式服务，公寓式管理”标示项目的高端定位。

顶豪的鼻祖：豪华公寓

在中国房地产发展过程中，公寓以其地段、配套等因素，一度成为高端住宅的代名词。

比如在2003——2008年代2、邓紫棋，北京市场呈现的豪宅公寓项目有：棕榈泉国际公寓、通泰国际公寓、大成国际公寓、阳光100国际公寓、光彩国际公寓、世贸国际公寓、昆泰国际公寓、荣尊堡国际俱乐部公寓等等。

住宅化的商住公寓

近年来土地供应量的持续下滑，住宅市场供不应求，导致50年产权的商改住产品成为新宠，形成替代住宅功能的趋势。

一样的社区规划，紧凑实用的户型，风格化的精装，智能化配置，甚至有高档会所和专属商业街。相比完全被豪宅异化的住宅市场，商住公寓反而更具有地段优势，层高、大玻璃幕墙、赠送面积等产品优势，以及不限购、低总价的公平购买的优势。

如果说酒店式公寓的说法是一种营销手段，那么商住公寓代表的则是公寓产品使用功能的变迁。相对住宅，商住公寓的优势在哪里呢？

微豪宅虽然价格优势不明显，但由于其面积较小，从而很好地控制房屋的总价。如果选择按揭方式付款，其首付也就相应的较低，月供也就比较轻松。

微豪宅与大户型的住宅租金相比，单位租金更高。因此，微豪宅投资者可以用相对低的投入获得更高的投资回报率。投资微豪宅类房屋，相对于投资股票、债券来说，风险更小、收益更有保障。且微豪宅项目一般位于区域的黄金位置，配套设施相对完善，其位置的无可复制性也带动楼盘本身的增值潜力。

多数微豪宅项目的区位条件比较好，交通便捷，四通八达。因为小户型的客户群体多是年轻的上班族，对公共交通的依赖性比较大。

公寓产品附加值逐渐凸显

公寓的演变历经了多种形式，起初的功能都是为年轻群体提供自住，而随着市场和价格的变化，其作为投资的功能完全体现出来，自住客的比例进一步弱化，投资性质凸显。

公寓的位置一般都临近城市主干道，项目通达性较好。因此，优越的地理位置，加之易出租，租金高，投资客对公寓产品是比较认可的。另外，公寓市场的火爆程度与区域板块规划发展脱不了关系，区域版块轨道交通的规划、区域综合配套的逐渐完善，临近地铁、靠近经济核心区位的地段等因素，尤其是政策性的红利，都是成为公寓市场走热的关键。

有人说，公寓作为一种投资产品，在软硬条件上都需要提供强有力的保障，才能保证其升值南华集团一级白砂糖（仓库车板价）云南市场价格元/吨。硬件即其大环境，例如区位利好、政策红利等；软件即其市场需求力。

廊坊，作为京津冀协同化发展中重要的一环，公寓市场的软硬件兼备。其区域的交通便捷性不言而喻，高铁、高速、城际联络线都在规划中稳步进行，未来的廊坊通向北京及京津冀任何一环都十分便捷。而且，目前政策严控下的北京市场

，不论是自住还是投资，都不再适宜，这一部分被北京市场挤出的人群，廊坊，是其未来投资或自住不错的选择。

“那里是城市辉煌的中心，不一定适合你久居，但一定适合你去想它，并且让你连绵不断……”日本著名建筑师和城市品格构建者——丹下健三预言，公寓这种居住形式最终将成为现代都市人心中一颗让人无限思念的明珠。