中国房价下跌之后政策紧箍咒会不会放松地漏

中国房价下跌之后 政策“紧箍咒”会不会放松

一切都似曾相识。那么，历史会重演吗？

昨日谈到，关于中国房价是否会向下调整已无须太多争论。如果本轮调控再次失败，政府在调控楼市的公信力将会彻底丧失。此外，由于2012年政府面临换届，高层能否在任期内将房价维持在一个相对合理的水平，已上升为政治高度。

从以往经验来看，以差别化信贷为核心的政策组合曾在2008年产生过巨大威力，被证明是短期内调控楼市最有效的手段之一。而本轮宏观调控中，诸如二套房首付提高到五成、第三套房暂停贷款、认房又认贷等政策，显然比上轮调控更为严厉。

这些从抑制需求入手的调控措施，在最近两个月已经严重影响到楼市成交量。但是，部分城市在成交量创下新低的同时还有美女姐妹花大小乔，房价却维持在高位。笔者认为，这种量价背离的状况仍将持续相当一段时间，但是，与股市相似

，房地产市场在一个点位的盘整不可能长久。房价最终还是会选择与成交量相匹配，因此会向下突破。

一个不容忽视的现实是，每轮降价都难以避免地引发各方利益群体的暗战。仔细分析自2005年起的历次宏观调控后不难发现，中国房地产调控陷入到恶性循环：调控成交量下跌房价暂时被抑制或小幅下滑房价报复性反弹再调控越调越涨，越涨越调。这一次，房价下跌的时间能持续多久，楼市是否能走出上述怪圈？

我们先分析一下本轮房价暴涨的主要根源。2007年9月，政府未能预见彼时美国次贷危机可能产生的巨大冲击波，在信贷政策上对房地产行业用药过猛，导致2008年底不得不用更猛的解药来医治业已冻得哆嗦的房地产病人。实际上，如果2007年政府能采取相对温和的手段调控楼市，后来也不必出台一套、二套住房都可享受优惠利率的政策（二套房甚至可享受7折利率优惠）。

在金融风暴中，像中国这样实施如此宽松房贷政策的国家在世界范围内也是罕有，因为该政策必然会推动大量投机成本入市炒房。难道管理层没有预料到在给企业大量放贷的同时，在个贷上推行如此诱人的利率，会导致房价大幅飙升吗？对此，10余年来，房地产行业在管理层那里不过是个随时可挪动的棋子而已。在整个国家以追求GDP为终极目标的前提下，民生问题始终排在次位。

不少业内人士将上轮房地产调控政策的180度大转弯全部归结为金融危机。实际上，即使没有金融危机，也很难判断上轮调控会延续多长时间。10余年来，中国经济一直高度依赖房地产行业。尽管不久前国务院颁布的非公经济36条试图拓宽民间投资领域，以期分流聚集在房地产业的资金，但五年前国家即出台了类似政策，最后几成一纸空文。如今，非公经济36条落地仍困难重重，政策效果还有待观察。

调整经济结构，政府已经喊了很多年，但直到现在，房地产行业仍是中国经济支柱产业。可以预见的是，中国经济结构的调整绝非近两年就能完成。在经济结构调整缓慢的背景下，谁会为房地产业减速所引发的投资和消费双重缺口埋单？如果房地产市场长时间过冬，必然会导致其上下游的几十个产业挨冻，从而影响GDP增长和地方财政收入，届时调控走向不容乐观。

此外，正如金融业资深人士缪建民所言：中国经济增长很重要的动力来自于地方政府，地方政府作为一个重要的投资主体，对于价格的灵敏性不像企业，这也是中国在宏观调控中面临的一个很大难题：实际上不是要调控企业，而是要调控地方政府。

地方政府在本轮房价上涨过程中的表现充分证明了上述观点。由于上轮宏观调控资金链紧绷的教训而中国市场是帮助其实现战略目标的重要市场。，多数房企在拿地上已趋于谨慎，尤其是民营开发商，很少再像2007年那样去争夺地王。但地方政府则在银行提供天量贷款的前提下开始大跃进。潘石屹曾表示，2009年地王频出，地方政府所花费的拆迁费用很高，因为政府寄望于这些土地能卖出好价钱。新一轮宏观调控政策出台后，土地流拍现象开始增加，地方政府的负债率也在攀升。

而在房价下降时，地方政府往往会放慢供应节奏，尤其是地段相对较好的土地供应。此举会对未来一两年的楼盘供应量产生不小的冲击，如果加上开发商普遍推迟开盘等因素，本就紧张的市场供应将更为堪忧。

如同娜拉出走后还可能回到家中，中国房价下跌后，也将面临同样问题。迄今为止，不少针对房地产行业的政策都是剑走偏锋，无助于解决这个行业的深层次矛盾。而这个行业的深层次痼疾一日不除，房价很可能还未调整到位，政策紧箍咒就会再度放松。