黄剑岸与观点对话地漏

黄剑岸与观点对话：摩码公寓要沉得住气

编者按：8月日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举行。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

我们寻找中国地产商业统领们的独特故事与视野，寻找指引中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

“随着中国的城镇化以及流动人口的增加，未来的租赁需求肯定会有很大幅度的增长，这是经济发展的必然规律；房地产也进入到存量市场，未来资产的运营商肯定较有优势。”

摩码公寓CEO黄剑岸对长租公寓市场有着清晰的判断，2015年，正是由于对该领域的看好，黄剑岸等人在联合办公“倍格创业”以外，开始涉足长租公寓。

2016年是绵羊及山羊的一种急性、高度致死性传染病，摩码公寓开始进行漫长的公寓改造浪潮，并于该年5月份获得了名列前茅资产与全经联500万的天使轮投资另外。目前，摩码公寓已在北京、长沙、太原、西安有所布局，目标是希望在未来两年可以达到5万间的规模。

风口之下，黄剑岸逐渐认识到，长租公寓行业表面上很美好、很热烈，但扎进去之后，要下很深的功夫、沉得住气、耐得住心，慢慢打磨产品，才能站稳脚跟。

协同与定位

除了带领摩码公寓的团队之外，黄剑岸还有另外一重身份，就是联合办公品牌倍格创业的联合创始人兼COO。在他看来，两个领域正好能形成协同。

“联合办公和长租公寓都是存量资产的运营，很多方面都有一致性，包括服务的客户、产品、设计等，基于在运营方面的经验，我们会把一部分联合办公的功能跟长租公寓相结合。”

例如，摩码公寓在西安的项目，在公共配套里面放一些联合办公的产品，设置一些开放式的工位、会议室，和相应的办公设备等，方便客户使用。而倍格创业的联合办公客户，如果入住魔码公寓的话，也会享受到价格方面的优惠。

黄剑岸表示，因为两种产品具有互通性，开发运营的逻辑也很类似，所以未来会寻觅比较适合的物业形态，把办公跟公寓完全结合在一起，构成一个闭合的产业。

背靠着当代置业，摩码公寓可以相对便利地获得团体自持的房源；除此之外，也会在一些比较核心的城市寻找合适的存量物业资产。产品定位方面，摩码公寓也有着本身的一套逻辑。

据黄剑岸介绍，对一个项目，公司会对未来服务的客群进行调研。

具体而言，摩码公寓会根据周边人群的收入情况，以及他们以前租房的租金支出结构，了解未来项目的市场定价。尔后，以这个市场定价为标准，指点产品的设计、产品投入的本钱档次等。

目前摩码公寓投入运营的基本都是轻资产项目，产品的装修成本都算入开发商的建设成本，摩码公寓不用去承担该项费用。换言之，小业主把房子委托给摩码公寓的时候，就已经是精装修交房了。

建立运营体系

在黄剑岸看来，在长租领域，晓得运营才是长久之计：“只有经过一轮淘汰以后，真正有实力的，有运营经验与能力的，才能沉淀下来；而较后“淘沙”以后真正能够留下来的，才是未来市场的主力军。”

运营管理中，社群运营是增强客户黏性的关键，摩码公寓考虑的是，如何通过一次社群活动，给客户提供更大的交流平台。

为客户提供服务的好坏则决定着租金定价的溢价能力，所以保洁、维修、搬家、安防、安保等方面的服务，也是摩码公寓关注的核心。另外，楼宇的运营维护关系到全部项目的综合运营成本，魔码公寓在这方面更是下了不少工夫。

得益于当代置业专业的社区空间运营团队，摩码公寓在运营过程中，将每一个运营的节点串联起来，建立了标准化体系。

据黄剑岸介绍，摩码公寓有一套“里程碑”工具，在项目运营周期中，所有工作分成许多节点，把全部运营工作都分解、细化，具体到每个专业、每一个岗位、每一个时间点应该做甚么工作。

流程标准化体系为“三级流程”，包含将近300个作业标准；这些作业标准类似于一个指点手册，载有操作流程、考核体系、工作情况评估体系等。摩码公寓正是通过这些作业标准，保证了服务的稳定性，和运营精细化的可持续性。

另一方面，在能源、能耗管理中，摩码公寓也有一套智能化管理系统，以此来优化整个能源的运行情况，为楼宇的整体运营提供保障。

黄剑岸：主要是两个渠道：名列前茅是当代置业自己开发的房源，不管自持或者销售以后再委托给我们；第2是在一些比较核心的城市寻找一些适合的存量物业。

黄剑岸：基本上全都是轻资产的，有个重资产项目但还没有交付运营。

我们有斟酌重资产，也在斟酌集体建设用地建设成长租公寓以后长期运营。

另一部分就是我们持有、集团自持的项目，但是现在还属于建设阶段。

黄剑岸：我们的目标是在明年、后年可以达到5万间左右的房源。布局主要在1二线城市，北京、上海、西安现在已有了，长沙、太原、武汉这些城市是比较关注的，还有合肥等。

黄剑岸：联合办公和长租公寓都是存量资产的运营，很多方面都有一致性，包括服务的客户、产品、设计等，所以我们也会把一部分联合办公的功能跟长租公寓相结合。

比如现在在西安项目，公共配套会放一些联合办公的产品，比如设置开放式的工位、会议室，有相应的办公设备，这是可以提供给客户进行使用的。

倍格创业的联合办公客户如果入住魔码公寓，也会享受到价格方面的优惠，这也是两个产品的互通；未来我们会寻觅比较合适的物业形态，把办公跟公寓两个全部结合在一起，构成一个闭合的产业。

由于这可以构成很好的业态协同，魔码公寓跟倍格创业联合办公，从客户角度来讲，服务的都是年轻客户群体，经营范围、开发逻辑都是一样的，包括开发周期、后期运营的要求，基本上是一致的，二者结合起来也会提高效率，也可以更满足客户的需求。

黄剑岸：运营确切是整个项目后期经营的关键，我们主要从几个角度斟酌：

首先，对项目的社群运营，即客户黏性，怎样通过名列前茅次社群活动，给客户提供更大的交流平台。

第2，实际给客户提供的服务，包括保洁、维修、搬家、安防、安保等方面的运营服务，这也是非常关键的，因为这涉及到全部服务质量和给客户的感受，包括租金定价的溢价能力。

第三，对全部楼宇和对能源能耗方面的运营保护，这更多是属于后台的运营维护，关系到全部项目的综合运营成本，这一点也是非常重要，魔码公寓在这方面也下了很大功夫的。

黄剑岸：我们一直在关注，也一直在研究，未来肯定会做，因为资产证券化对全部行业有非常好的增进作用。

除了资产证券化、类REITs之外，我们也在关注比如ABS证券化等，随着金融渠道渐渐打通，不管对哪一个运营商来说，都应当好好把握这个机会。

黄剑岸：从长远的周期来看，肯定是非常好的，这是一个非常大的市场。

首先，房地产也进入到存量市场，肯定是资产运营商会比较有优势。

第2，随着中国的城镇化和流动人口增加，未来租赁需求肯定会有很大幅度的增加，这是经济发展的必然规律。

第三，二三线城市都在进行人才资源的争取，意味着未来这些城市会更多地引进或者留住这些新的城市人口、流动人口。当这些流动人口进入以后，要解决的首先就是居住问题，没有能力购房的时候，前期肯定以租房为主。

租房国家也在提倡，通过机构化的运营，让全部租房市场更透明、更阳光，也提高用户群体的租赁体验，同时国家也在政策层面上做相应的配套，包括现在租购同权的政策，推动整个行业发展、推动市场发展，这肯定是非常好的。

从另外一个角度看，现阶段全部行业应该也会遇到一些波折，这是不可避免。在每一个行业兴起的阶段，都会有一个大浪淘沙的过程。经过2年时间，无论是资本还是政策层面，把这个行业硬生生推上风口之后，确切出现了并不是特别好的现象，竞争比较激烈，致使在服务方面、产品方面良莠不齐的现象时有发生。

另外，也有一些小型运营商因为经营不善而出现亏损或倒闭，这是一个很正常的市场淘汰过程。只有经过这么一轮淘汰之后，真正有实力的，有运营经验能力的运营商才能沉淀下来。

大浪淘沙之后真正能够留下来的，才是未来整个市场的主力军。

黄剑岸：肯定有这个目标，登陆资本市场，无论在内地、香港还是在别的地方上市，首先具有这个能力，各方面条件也要到达。

我们希望未来5年之内可以去实现这个目标，或者更快一些。但触及的因素很多，需要看整个市场未来的走向，在这之前需要做的就是把自己的工作做好，然后再做好未来发展规划。

黄剑岸：这个行业，可能外行看起来非常美好、非常热闹，但真正做起来是非常考验人的工作；而且这不是能快速到达某种高度的行业，做这个行业大家要沉得住气、耐得住心，然后慢慢打磨产品，做好吃苦的准备。

因为确切会很辛苦，在运营管理上斟酌的事情会非常的细，要考虑到每一个细节。不管产品还是服务方面，远远不是大家看起来那么美，真正扎进来以后就会知道，其实里面还需要下很深的工夫，才能真正站稳脚根。

撰文：曾树佳 审校：劳蓉蓉

本文为吉屋头条号作者发布，不代表吉屋立场。

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