窗口有限永恒

窗口有限，营销争量)

930是今年市场的重要分水岭，930之前市场压力巨大，地方政府救市，放松限购，效果不佳。房企基本上还是靠本身“以价换量”，即使在均价下落的背景下，有一半的50强房企第三季度销售业绩还是出现了下滑。而930以后，核心政府赤膊上阵，放松限贷，销售一片红火，黄金周期间很多企业创造了单周销售记录，如果全年都是黄金周销售额水平的话，万科、恒大、碧桂园、绿地和保利年销售额将到达亿元。

但千万不要认为930以后就可以长时间维稳甚至回暖，这只是一个销售窗口期而已，而不是转折点。而且我判断这个窗口期仅有个月的时间，其中月份肯定不错，12月和明年1月则很难说。*重要的原因是，目前银行资金有限，到年底银根将收紧。特别是在10月和11月房贷额增加，而MBS和长债还来不及发售，所以年末银根仍将短缺，这是此次窗口期较大的制约。

在有限的时间内，房企去化是核心，关键靠营销。目前营销举措可谓是八仙过海各显神通，总结一下无外乎四个方面：

1、价格：价格还是*根本*重要的方式。“直接降价”*还是有很多企业选用，直接打折*爽气也是*有效的。“间接降价” 主要有存抵扣、特价房、免息贷款、送契税物业费等方式。这些方式一方面吸引眼球，另外进退比较自如。但是也希望不要仅仅成为噱头。

2、渠道：线上线下的渠道具有相同的重要性。无论线上电商还是线下一二手联动、全民营销等都很重要。

3、产品：当前市场，产品对销售仍然重要。在购房趋于理性后，购房者对产品本身的重视程度更高，对中高端物业来说自身的硬软件是决定购房的核心驱动，而对于刚需产品，销售体验方面，如售楼处，样板段，示范区给客户带来的震撼更重要。

4、金融：对首付的金融支持*也是营销中必不可少的支持。其中易居旗下的房金所为购房者提供了如房险贷、房保贷、房抵贷、房惠贷、房金贷等各类产品，一方面下降购房门槛，提高客户购买力，另一方面也能加快了开发企业的销售回款。

逐日问答

问：丁总您好，您觉得2008年七折利率与2014年7折的市场面有啥区分，会刺激楼市嘛？

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