房地产回暖与明年的流动性.鼓励

湖北就只剩下周俊了临近年末，回首一看，很多事情并未如年初预料的那般。 上周，第一财经《财商》第三个年度推出《A股千富榜》，笔者讶异于富豪榜上的一个悖论。 从2010年的千富榜来看，随着创业板的设立，房地产行业占据中国富豪榜最鼎盛的时期过去了，而从2011年的千富榜来看，产业资本领域富豪辈出的局面得到了延续乃至强化。 在2012年，我们发现房地产富豪数出现了反弹，房产开发行业中有55名富豪上榜，位居富豪行业榜第二。在宏观调控的大背景下，房产开发的造富能力却不减往年，这不能不说是一个悖论。 2011年下半年，曾有房地产商哭天喊地哀求政府高抬调控之手，但一年过去了，我们并没有听说几家地产商破产，相反沪宁地价又创出了新高。真是一幕闹剧。 印证富豪榜的悖论还有11月的房价反弹。统计局发布的70个大中城市房价数据显示，11月房价较10月明显上涨。其中，新房房价的上涨势头最为显著。70个大中城市里面，新房房价月环比上涨的城市数目由上月的 5增加至5 。二手房房价环比上涨的城市个数也由10月的 2小幅升至 5。 推动价格上涨的在于量。近几个月以来，地产销售增速明显加快，而在过去几年中，房屋销售和房价之间有相当强的正相关关系。 结合当前数据以及行业分析师的短周期研判来看，房价确有可能在201 年上半年出现更强的回暖。 那么，在宏观调控不加码的前提下，房价回暖会延续一年吗？笔者认为难。 可以说，2011年货币紧缩与房地产调控的叠加效应导致了此前的房价下跌。而近来回暖，可以归因于前期诸多地方政府的暗中托市以及“新城镇化”的鼓动。 长期的人口因素，房地产市场当前的高库存与高空置率也可暂且不述，我们仅从房地产作为资产属性来分析下短期的可能趋向。 中国的房地产市场作为全球资产市场中的一环，显然不能遗世独立，而这需要看美元。或者我们不用直接看美元，看外汇占款就可以了，中国当前的货币供应机制决定了流动性情况依赖外汇占款，而流动性的良好趋向也正是很多业内人士继续看好房地产的原因。 11月外汇占款净减少7 6亿元，结束此前连续两个月增长态势。这一数据让人大跌眼镜，因为此前外汇市场上人民币即期汇率出现了20多个涨停的奇观。一边是对人民币的需求高涨，一边是外汇占款锐减，这种悖论让业界很多人疑惑不已。 虽然有专家说这并不是“热钱”流出，但他也未解释个所以然。笔者观察下来，有一个比较全面的解释——跨境支出大于收入，资本项下逆差大幅扩大。至于人民币即期汇率涨停完全是因为央行停止入场购汇，加上银行头寸限制、中间价管理，以及企业降低售汇意愿等因素综合作用的结果。 即是说，笔者倾向于是“热钱”流出，而按照残差法估算，11月热钱净流出规模约为2555亿元，接近上个月2 2亿元规模。残差法估算虽然具有很大的模糊性，但资本流出这就是一个事实，而且是从去年11月起持续了一年多。 这些年来，外资投入房地产的比例居高不下，从2001年至2010年；房地产业中FDI（外国对华直接投资）占外资流入总量的比例基本保持在10％以上，2006年以后逐步提高，2010年达到2 ％，但这一现象去年末开始发生了改变，房地产中的外资正在流出。 虽然无从统计这一年房地产中流出多少外资，但不时见于的案例岂可掉以轻心。 外资流出之外，还有外汇占款锐减带来的间接效应。4个月前，笔者分析了外汇占款锐减的两个后果，其中之一就是外汇占款导致的流动性“盛宴”谢幕，中国央行的资产负债表必然出现收缩。 目前央行的基础货币投放渠道主要是外汇占款增加，类似于池子中水被动溢出。当热钱外流、外汇占款减少，类似于通向池子的水管干涸了，那么货币供给自然会出现收紧。 临近年末，从数据来看，2012年M2增速可以实现年初定的14％的目标。而上个周末结束的中央经济工作会议决定，201 年总体维持宏观政策“宽财政、稳货币”的基调。近日根据一些专家的预测，201 年广义货币供应量M2增速目标或将定在1 ％。 从M2增速设定来看，明年的流动性环境应该不会糟糕，况且目前的存款准备金率依然很高。但问题是，很多人忽略了目前的货币流通速度正在放缓，而这并不是中国独有现象，美国亦是。 此外，“活钱”需看M1，2011年7月以来M1增速持续下降，2012年1月M1增速只有 .1％，为历史最低，虽然近几个月有所走高，但结合日本、韩国的国别经验来看，在经济增速放缓之际，货币供应增速也会下滑，而最受冲击的莫过于房地产。 （作者为本报，微博：）