险资进入预期落空租金上扬或助商业地产复苏美食

险资进入预期落空 租金上扬或助商业地产复苏

有些发言人只是老调重弹 过去的一年因住宅价格大幅上涨，对住宅来说是非常开心的一年。但对于商铺来说恐怕很难笑得出来了，从增值幅度上看与住宅相比差了很多，从租金回报角度也不尽如人意。因此，过去人们常说的"一铺养三代"的商业地产投资经验正在遭受极大的挑战，甚至已经到了被颠覆的边缘。在已经到来的2010年，商业地产的前景如何？是否能出现转机呢？　　●近期利空：

保险资金进入商业地产预期将落空

2010年1月21日，保监会主席吴定富在全国保险工作会议上指出，有关保险资金投资不动产的相关规定即将出台，保险资金不允许投资居民住宅、商业地产和房地产开发。此前市场对"保险资金进入商业地产"预期较高。2009年底保监会就《保险资金运用管理暂行办法（草案）》公开征求意见，暂行办法规定保险资金可以投资六大类资产：银行存款、债券、股票、基金（具有良好历史表现的）以及具有稳定现金流的不动产，并且资本金（专题 论坛）还可以投资部分产业股权。而对于"具有稳定现金流的不动产"这种表述方式，市场首先想到的就是商业地产（包括零售物业和写字楼），然后是用于出租的住宅，较后才是基础设施。当时市场上甚至有机构预计将有接近2000亿元的资金进入商业地产领域。

然而现实却比较令人失望。根据较新的报道，保险资金在不动产领域不得直接投资"居民住宅、商业地产以及房地产开发"，那么能投资的就只剩基础设施了。东亚新华营销总监贾玉鹏认为此前市场对"保险资金进入商业地产"较高的预期没有兑现，这对商业地产需求端构成预期之外的短期利空，尤其是一二线城市的商业地产。但保险资金还是可以通过其他方式间接投资房地产，所以这对房地产只能说是短期利空。

为什么会出现如此大的落差？天相投顾认为这和近期中央各部门（包括国务院、央行、银监会、住建部、国资委等）多次进行房地产市场风险提示有关，而保险资金对风险的偏好和承受能力比其他机构明显要低得多。

●远期利空：

商业地产已具备开征物业税条件

商业地产方面，已经具备开征物业税的条件，北京有望率先开征。日前，北京市政协委员刘桓表示，目前正在探讨北京能否率先开征。

刘桓是中央财经大学税务学院院长、教授，税务方面的资深专家。刘桓介绍，现阶段物业税的开征和老百姓想像的基于住房的物业税开征还有一定的距离。但物业税也可以分步骤实施，实施的靠前步就是商业地产。刘桓表示，商业地产征收物业税的条件已经具备了。通过这个办法对房地产的税收做一些调整，变成和物业税接近的方式。

刘桓介绍，物业税是保有税。商业地产已经有保有税种了，土地使用税、房产税和物业税很接近。但做法不是很规范，征收对象也不一样。目前是谁经营谁缴税，其实应该谁拥有谁缴税。所以要改经营者缴税为所有者缴税。此外，税率有些偏低，征管办法也要进一步完善。刘桓认为，改革商业地产征收有双重意义。首先可以规范商业地产征收物业税的办法，从中摸索经验。此外，靠前步开征之后，给百姓的信号是，更大范围的物业税征收也快了，可以看看百姓的反应。

目前北京是否有商业地产开征物业税的具体时间表？对此，刘桓表示"还没有"。业内人士普遍认为，在短期内征物业税的可能性不大。对商业地产来说，中国社区商业工MS看来把一些大作都压在了箱底等待时机释出。近日作委员会主任董利认为，开征物业税说无疑是一个利空，将对商业地产的投资产生抑制作用，同时也会使本已不高的商铺出租回报率进一步降低。或者持有者将物业税转移给经营者，加重经营者成本。

●近期利好：

商铺租金自2008年第三季度以来首次上升

高力国际较新报告指出，去年第四季度内无新增供应的入市，中高端购物中心租赁市场受国际和国内零售商迁址和扩张活动的推动表现活跃。去年第四季度，租赁活动和成交量较前两季度明显上升，带动总体空置率较第三季度进一步下降。然而，需求的复苏还处于初始阶段且仍很脆弱，因此多数业主维持租金和非租金方面的优惠条件以期吸引零售商。租金水平出现自2008年第三季度以来的首次实际上升，但同比水平仍然下降。

2009年第四季度，北京中高端商铺物业市场无新增供给入市，北京中高端商铺物业市场的整体空置率由2009年第三季度的17%下降至2009年第四季度的16.27%。同时，中高端零售面积租赁需求上升，更多国际和内资零售品牌开始扩张或进入本地市场。

受此影响，第四季度北京中高端购物中心首层平均固定租金环比上涨约0.3%，至人民币694.27元每月每平方米，实现自2008年第三季度来租金水平的首次实际上涨。然而，由于需求总体上较脆弱，租金同比仍然下降，降幅约6.89%。按商圈分析，缘于个别购物中心因业绩出色或定位升级而提升租金，CBD、中关村和东直门商圈总体租金上涨幅度较大，分别按季上升1.2%、1.0%和0.9%。除朝阳门和建国门外，其余商圈租金水平稳定或小幅上涨，幅度在0.1%到0.6%不等。

●远期利好：

刺激内需将拉动商业地产

高力国际华北区研究与咨询部助理董事谢靖宇认为，尽管一些远期问题仍存在，但全球衰退已基本结束，全球经济在2010年将持续复苏。得益于对经济衰退积极迅速的应对措施，中国经济的复苏相比世界其他经济体将更为迅速。政府积极的财政政策和适度宽松的货币政策，以及在内需领域的更多刺激消费力和经济增长的措施，将为北京商铺市场带来健康的经济基本面和相对乐观的前景。

市场整体需求预计将会上升，但未来新入市项目的市场定位难度依然存在。谢靖宇认为部分新项目业主将不得不降低租金预期以及提供非租金优惠条件来吸引更多租户。尽管可能并非均是中高端品牌，加上西单、王府井和CBD商圈内一些成熟购物中心的看涨租金水平，2010年市场整体租金水平将大致保持平稳。