专家呼吁各地楼市限购令不能一刀切美食

以“限购令”为主旋律的限制性政策正在全国范围内铺开，目前限购已全面覆盖京沪广深四大一线城市，杭州、温州、厦门、三亚等重点二线城市紧随其后。细则方面，深圳、上海、杭州等地很类似，其核心在于“每一户家庭可新购一套住房”；宁波、福州等地在限购之外还增加了“限外令”，即对无法提供在该市1年以上纳税证明或社会缴纳证明的非该市户籍居民，暂停购房资格；而广州又新增“限龄”一项，规定未满18周岁的人士不得在当地单独购买商品住房。

此外，每日经济不久前报道称，上海房管局要求部分开发商要限制价格，新开楼盘只能下调售价，不能涨价，因此有媒体将本轮更为严厉的楼市调控概括为限购、限贷、限龄、限价、限外。这一系列限制性政策将给楼市带来怎样的影响？一周报采访了华东师范大学商学院房地产系主任华伟、知名地产评论员范伟国、中房企业家协会副会长姜仁。

限制令应为不同地区定制

理财一周报：目前已有12个城市遭遇限制令，那么您认为这些政策在各地有没有区别？针对各地不同情况实行差异化的限制性政策是否可行？

姜仁：当前一系列限制手段在宏观层面应该更有针对性。房地产业的地域性决定了房地产市场的不均衡性，因此调控手段也应随之多样化，不能“一刀切”。从政策层面来看，一线城市一般更易受调控影响，同样的措施在各地实施的效果不可能相同。以北京为例，像这样的一线城市本来外来人口就比较多，城市化进程不断加快，而基础建设、住房建设、城市配套发展则相对缓慢，在这种情况下住房的需求量非常大，因而房屋供应矛盾较为突出。在短时间内，住房供应量往往跟不上一线城市的需求第一时间赶赴火灾现场进行处置，房价自然就会飙升。相对的，经济欠发达、外来人口并不多的城市，市场供应则较为稳定，房价在这种情况下稳中有升，成交量、成交价格较为合理，老百姓是可以接受的。对于这些不同的地区，不能用同样的行政手段来干预市场。

范伟国：不同地区肯定需要区别对待。要注意的是，政府调控房价初始就点明了，本轮调控针对的是部分房价过快上涨的城市，自然有部分城市就不在调控范围之内。调控在各地还是有区别的，中央对中部五省一直有一定的指向性，希望那些在上海集中的资金转移至中部进行投资。诚然上海作为龙头已经崛起，但中西部作为龙的脊梁骨，如果一个人脊梁骨不挺起来，你的头是昂不起来的。从政府导向中可以得出，未来的投资机遇还在中部地区，因为一线城市的调控压力更大。

限制令有违市场规律

理财一周报：针对新购住房的相关规定，限制购买套数算不算是行政干预？

姜仁：改革开放的成果正是从限购变成不限制购买任何商品，限购不是市场经济，也不是长远办法。

范伟国：限购违背商品买卖的原则，是特定时期的行政干预，不具有普遍化。这样特定的政策，其目的是要解决部分城市房价上涨过快的问题，我认为这样的行政手段只可能是地方出台的，不可能是中央统一下达指令的产物，但这可能是各地政府为了响应中央调控决心的一种表示。温家宝总理在天津考察时曾指出，要防止各项叠加政策的负面效应，可以看出中央政府散发出的信息是：希望地方政府进行调控时不要过严，过于严厉反而会对调控起到反作用，因为房地产调控并不是以打压房价为目的的，调控想要收到我们讲到可以到56%到70%这样子的理想结果是房价能够实现缓涨、市场能趋向平稳。

理财一周报：北京、上海等地有关“限价”的传言也始终不断，那么限价能否真正给楼市降温？

华伟：如果高价楼盘被要求只能降价不能涨价，这是违背市场规律的一种操作。开发商规避限价的形式有很多，比如可以在申报审批时调高价格，开盘后再适度降价，一样是“降价”了，开发商总要想办法将土地增值税等成本转嫁到购房客身上。这样的手段短期内还可以给楼市降温，但长期效果还是要看市场供给，供给如果不改变，降温也只是一时的，迟早会反弹。

范伟国：开发商要合理定价，让价格理性回归，这是目前限制令的关键。政府如果限定新开楼盘的价格只能降不能升，是限制价格不能向上波动，而这种限制不会长久。尽管这的确是一种行政干预，但政府也是不得已而为之。政府一定程度干预是有必要的，中国土地是国有而非私有化，这就决定了中国和美国的房地产业是有本质区别的，所以完全依靠市场自身是不行的。

理财一周报：限购之下再“限外”，是否有必要？

华伟：个人反对“限外”这种做法，这极其无理，市场经济之下不能通过管制又回到了计划经济。公民有没有迁移的权利？究竟外省人士的投资量大还是海外、境外的投资量大？我认为不管是限制省外、境外还是国外投资的行为，都是不合理的。中国的户籍制度并不开放，在这样的背景之下宁波等地限制非户籍居民的购买行为，我认为这不是市场经济。如果要限外，就要先放开户口。与其被动地堵，不如主动地疏导，与其挡住投资，不如拓展投资渠道，改变资金过度集中于房地产业的现状。