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从买房的本质看未来房地产调控的方向

买房的目的到底是为什么，这个看似简单的问题却隐藏着大道理。很多人说买房就是为了住呀，尤其刚需买房更是为了住。可是上季度为9就是刚需买房也很畏惧房价下跌，或者说如果明明知道房价会下跌，刚需也不会买房。再确切的说，刚需会在房价下跌时先租房住，等房价稳定了再买房。

所以，租房才是刚需，租房消费就是取得房子的使用价值。

而买房就是为了获得房子的使用价值的同时，还能收获房子的投资价值。

而投资价值就是未来价值超过当前价值的期权价值，所以买房的人都是判断未来会有人以更高的价值买进自己提前买进的房产。

房产的使用价值的表现是通过租金收益实现的，当然自己住就是自己承当自己房子租金收益。而投资价值的兑现是通过买卖的差价来完成，哪怕自己不卖，投资价值也是存在的，只不过这个时候叫做浮赢浮亏

房价就是提前预测未来若干年租金之和的货币化判断工具，这类未来租金的不确定性注定了房价的不稳定性。就像股价的本质就是公司未来利润之和的提前判断。而股票的业绩就是房子的租金，这一点股票跟房产是相通的，都是资本市场的两种产品，都符合资本市场的规律，区别就是房子的租金是基本稳定的，而股票的业绩是极不稳定的。

股票市场很少看到国家调控，而房地产市场却一直在国家调控，这里的根本原因就是房子是民生工程，牵扯到非常多的低收入群体的被动参与。而股市只是有钱人的主动参与，低收入群体即使参与也会接受投资有风险的提示。

所以，未来房产的投资价值就会分化两种模式，一种是使用权跟产权的剥离，也就是保障性住房只有使用权没有产权，也就是保障的租赁权，比如廉租房，还有共有产权房就是逐渐剥离产权。另一种就是具有保障性功能的房产限制交易，而不具有保障性功能的房产放开交易。也就是住宅具有保障性功能，所以增加限售的限制，而非住宅本身没有保证功能，所以增加流通性。

在这类方向指点下，我们看到最近很多城市限制公司购买住宅，目的就是引导公司购买非住宅房产，因为公司购买房产一定不是刚需。

责编｜杨 青

校订｜甘 雨

部分图片来源络

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