绿地天际线仲量联行谈如何打理一座超高层资源

绿地天际线 仲量联行谈如何打理一座“超高层”

中国摩天大楼建造的热潮一直高涨，高楼平地而起，成为某座城市的名片，某间公司的自满。但是，如何去管理这样1栋超高层建筑又是另一个话题。

“超高层建筑是物业管理一个行业性难点。”仲量联行大中华区物业与资产管理部总监王毅清介绍到，超高层建筑在中国仅诞生十余年，市场普遍处于初级发展阶段，所以缺乏一些成熟、有体系的管理经验。

5月29日，绿地物业与仲量联行在广州签订战略合作协议。

据观点地产新媒体现场了解，双方未来将就商业物业，尤其是超高层建筑的物业管理展开合作，仲量联行将提供专业的物业与资产管理服务。

去年6月，雅生活集团斥资10亿元将绿地物业纳入旗下。股权转让完成后，雅生活团体正采取“雅居乐物业”及“绿地物业”双品牌战略管理。

被收购之前，绿地物业是主要面向商业地产的物业管理品牌商，专门承接管理超高层及综合体项目、一等商务办公楼和高端公寓等项目。

雅生活集团副总裁冯欣称，在团体框架下，雅居乐物业和绿地物业之间确切是有分工的，“以后，高端写字楼、综合体之类基本上都会让绿地物业去做”。

但是，还要具体考虑地域的问题，比如就近原则。因为这有利于资源的配置；同时，发展商下属城市公司的具体需求亦是要斟酌周到的，“指定一定要雅居乐物业团队来管理的话，也不是没有这个可能性。”

目前，绿地物业在相关方面经验还是有所不足，所以需要仲量联行这样的合作伙伴。

“专业的事，还是交给专业人士去办”，至于具体的合作项目，武汉636即武汉绿地*将是一个很好的开端。

资料显示，武汉绿地*设计高度636米，*终建筑地上共120层，建成后由上至下将分别设置摩天观光层、超5☆级酒店、约5万平方米的国际服务式公寓、约10万平方米的一等别写字楼等，但该项目自2011年开工后，至今还未封顶。

另一方面，绿地团体目前可以投入市场，招标服务供应商的超高层建筑物业总共有5个。

超高层热潮与管理

周大福金融*系目前羊城较高的商业建筑，这里是仲量联行广州分公司的办公室所在地。

第28层，落地窗隔绝了外面酷热的暑气，阳光透射进来，宽阔明亮。三四百平方米的楼面，中间一个半开放式的会议室特别引人注目，当天的签约仪式就在此举行。

2000年以来，全球摩天大楼数量已经炒股亏损后的错误态度及处理方法上涨402%，单单过去两年内就有39座类似建筑落成。其中，中国是超高层建筑建造热度*旺盛的地方。

仲量联行在这方面可谓经验丰富，截至日前，该公司正为全球较高的21座高层建筑中2/3的项目，提供物管服务。在中国，服务了包括广州国际金融*、北京中国尊、深圳平安国际金融*等坐标。

“首先，超高层建筑的定义，高度300米是一条衡量线。”仲量联行请出大中华区物业与资产管理部营运总监李炳基，发表了一场普及性演讲。

他给出了一组数据，显示未来6年内，中国将会建成66座超高层建筑，而到2024年该数量就会超过150座。

背后的缘由，是源于目前国内城市化飞速发展，令土地资源变得愈发宝贵。往高空发展是其中一个解决方法。

另外，超高层建筑是一个城市和企业的名片，是一种“夸耀性”资产。一些实力强劲的企业和大都市，都急需有代表性的，引人注目的标杆项目来为自己代言。

“这类想法是十分强烈的，所以有一种现象就是，超高层的外形通常十分独特。”李炳基坦言，超高层建筑的实用率是比较低的，有个别案例更低于45%，这就是代价。

而在代价以外，运营与管理水平成为辨别成为超高层项目成功与否的关键。

其亦同意，中国市场仍缺少相关方面的经验：“高楼的经验被套用在超高楼，超高楼的经验又被套用在超超高楼。这虽不牵涉到安全问题，但牵涉到服务水平。”

李炳基解释，当真正动手去管理一座超高层写字楼，有以下几个问题需要去注意：动线管理、消防管理、安全管理、装备设施管理、接收管理、参观管理以及社区打造。

其中，动线管理牵涉到人流和物流的分割，要做到人群分割，货物分流，“简单到我们日常喝的蒸馏水，如何流畅运送这类必需品都是一个挑战。由于每天运送的量和次数都很多。”

所以对于超高楼来说，24小时的分配都要非常准确。管理方首先要用到物理分割，即对于每一种业态都要为其设立独立的运作系统；其次是时间分割，要针对不同需求计划不同的时间节点，来利用大厦的设施设备。

参观管理是另一个有趣的点，超高层由于每幢建筑都是量身定做的，具有差异性，所以无可避免地要接待大量来参观和学习的人员。

“参观人数次数原来系多到你霖唔到（想不到）的，这构成管理方团队非常大的压力。”李炳基如是说。

撰文：刘子栋 审校：徐耀辉

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