高华证券房价触底虽然略有推迟但依然可期

高华证券：房价触底虽然略有推迟 但依然可期 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

我们在2011年12月份发布的新的、涵盖147个主要城市的房价模型显示，美国房价可能在2011年年中至2012年年中下滑约3%，并将于随后一年企稳。自从这一基于截至2011年二季度Case-Shiller房价数据的模型发布以来，房价下滑已再次小幅加速。鉴于此，我们将在本篇日评中更新我们的预测，并借此机会对模型进行一些技术性修正。

我们目前预计房价将在2011三季度至2012年三季度下滑约3%，并在随后一年进一步下滑1%。因此，预期的房价触底从原来的2012年末推迟至2013年年中。尽管房价前景小幅走软，但我们认为房价触底依然可期。

我们在2011年12月发布的新的、涵盖147个主要城市的房价模型显示，美国房价可能在2011年年中至2012年年中下滑约3%（详情请参阅HuiShan和SvenJariStehn发布的209期全球经济研究报告“USHousePriceBottominSight”）。供应过剩和房价走势消极是预计未来四个季度房价下跌的主因。模型显示随后一年中房价将随着消极走势的消退而企稳。我们的模型还显示不同城市房价的走势存在显著差异。尽管运用该模型预测各城市房价走向尤为困难，但我们预计未来两年底特律、迈阿密和克利夫兰的房价将上涨，而波特兰、纽约和亚特兰大的房价将显著下跌。

自从基于截至2011年二季度的Case-Shiller房价数据的预测发布以来，房价再度走软：2011年三季度全国Case-Shiller房价指数下滑了1.4%，四季度下滑了1.7%。鉴于此，我们在本篇日评中更新了我们的预测并借此机会对模型进行一些技术性修正。

首先，我们纳入2011年三季度Case-Shiller房价指数（我们样本中全部147个城市的数据均已发布）更新了我们的模型。

不过，我们还没有所有城市的2011四季度Case-Shiller数据。第二步是将昨天（2月28日）刚公布的20个城市2011年四季度Case-Shiller房价数据纳入模型。我们调整了这20个城市的预测以计入这一最新信息，但维持其余127个城市的预测不变。举例来说，如果我们的模型预计2011年三季度至2012年三季度某城市房价上涨4%，但2011年四季度Case-Shiller指数下滑了2%，那么我们调整后的预测为1%(=-2%+0.75*4%)。这样一来，我们就能确保预测发布之时即计入了所有信息。

第三，我们对模型作出了一处技术调整。我们此前对首年预测使用的是一个未来四个季度的预测模型，而对第二年预测应用的是未来8个季度的预测模型。此外，我们还利用未来四个季度的数据动态更新模型来预测未来十年的房价（将首年预测计入模型以获得第二年预测，依此类推）。我们决定不再使用未来8个季度模型，因为该模型的数据匹配度不及未来四个季度模型，并可能得出与未来四个季度动态更新数据模型不同的预测结果。此外，我们最初的模型利用同时期自住房空置率作为控制变量之一。为了减少季度MSA空置率指标的测量误差，并最大程度降低潜在的衰减偏误，我们目前使用未来四个季度的移动平均值。这些技术调整对我们研究结果的影响相对较小。

最后，我们将最新的通胀、工资和10年国债收益率的CBO长期预测加入模型，以计算出我们的长期房价预测。

以上调整的影响有以下三个方面：

首先，我们目前认为短期房价前景略显疲软（图表1）。具体来说，我们预计房价将在2011年三季度到2012年三季度下降3.3%，并在2012年三季度到2013年三季度间进一步下降1.1%。预测下调的主要原因是自2011年年中以来房价的下降趋势（而非我们的技术调整）。我们预测的地区性差异仍然很大。我们目前预计未来两年底特律、克利夫兰和菲尼克斯的房价（小幅）上升，而亚特兰大、洛杉矶和纽约的房价将大幅下降（我们对所有城区的最新预测参见USHousePriceProjectionsbyMetroArea）。

图表1:我们最新的房价模型显示短期将出现更大疲软…其次，房价的预期触底从2012年底推迟到2013年年中（图表2）。与我们对房价预测相对小幅的调整相比，这一变化较大。但其原因仅仅是我们认为房价走势将在底部附近“企稳”。