房地产有普跌的可能

近日，房地产行业都在流传这种趋势：一线城市房价上涨，供不应求；而三四线城市面临供应过剩的风险，尤其是浙江、海南和贵州一些城市已经发生了某种程度的房地产崩盘。 我们认为，对于中国这样地大广阔的国家而言，房价出现严重的地区反向走势是很正常的，中国正走过“凡是国土、房必上涨”的阶段。未来人们喜欢聚集的城市房价会变得可观，而被抛弃的城市房价则非常黯淡。现在美国的纽约和底特律就是如此。 目前“一线紧俏、三线萧条”是不是正在反映这个趋势？我们觉得，这还是有点不同。现在的房价水平不是三四线有泡沫，一线城市就没有，而是泡沫是一种普遍性的存在，一线城市也有非常严重的泡沫。 为什么这么说？衡量泡沫的程度很多人喜欢用“房价收入比”，但房价是比较透明的，只要你愿意去市场转一圈问问。收入往往是不透明的，如果低估收入，那么就会叫嚷着泡沫很大，反之亦然。“房价收入比”在“收入不透明”的大环境下应该被抛弃。衡量泡沫最好的方法，是用“资产选择理论”，将房子作为某种形成收入流的资产，与最稳定收益最低的资产进行对比。房地产回报率=房租率×按揭杠杆率，而一套房的回报率=房租率× . （杠杆率）-利率×按揭成数（7成），二套房的回报率=房租率×按揭杠杆率（1.67），基本上都战胜不了5年期4.75%的基准存款利率。这一公式已经将所有因素都考虑进去了。现在一线房地产在回暖的时候出租率也只有 %，一线房地产还是非常不合算。 中国现在推行的是新型城镇化。这意味着政府一定要加大投入，比如廉租、教育、医疗等福利开支。这些开支并不少，它极有可能放缓一线城市扩展的速度。 过去十年发行了天量货币，目前来自的反通胀声音很强大，系统放贷开始谨慎，社会融资占据更大的角色，但社会融资并没有像银行体系那样有更大的乘数效应，随着经济下滑和庞大投资边际回报下降，货币主动和被动收敛都是很自然的。 从社会差距角度来看，其实很多三四线城市房子是一线富裕居民做的投资，三四线城市的子女大多去更大的城市寻觅职业，家里父母也有很多住房遗留，叠加起来导致三四线城市房地产非常过剩，没有承接能力。一线城市的住房也存在着严重的分配不均，但由于一线城市的“后起赚钱优秀者”有能力或者在家庭帮助下购买住房，使得一线城市很坚挺。但现在危险的信号已经出来了，最近几个月一线城市交易的一大半不是首套房购买者，而是一线居民的换房——卖小房买大房卖旧房买新房。这是有房阶层的“内部购买循环”。它意味着根本没有新的支撑增量进来。一线地产不是紧俏，而是也很危险。中国房地产只有经历了整体泡沫破灭的普跌之后，才能更准确地反映地区差异。一线地产也会下跌，我们可以拭目以待。