幸福快乐房地产信托堰塞湖逾3000亿年内到期借新依依不舍

过去两三年来，房地产信托成为银行贷款体系之外的一个新的堰塞湖，目前规模接近7000亿，其中很多为“借新还旧”，其中不乏各种以政信信托、基建信托马甲出现的项目。2013年，将有3100亿左右的房地产信托到期兑付。到时候，是爆发危机，还是继续“击鼓传花”？

阳光城资金链危机

2010年本轮调控至今，大型房企如保利等市场占有率进一步扩大，而中小房企却深陷资金链危机。其中，过去两年采取较高成本的信托融资的房企，风险越发凸显。

以阳光城为例。根据阳光城2012年半年报统计，该公司存续和新发行的信托计划融资规模合计42.3亿元，实际到账金额32.1664亿元，加上12月12日通过中铁信托融资3亿元，目前阳光城信托融资总额近50亿，排在A股上市房企前列。阳光城2012年信托计划到期偿还金额为8亿元，2013年将迎来信托偿还期，到期偿还金额为20.17亿元。

值得注意的是，阳光城目前总市值为81.79亿元，存续信托融资总额占比市值约60%，其存续实际到账信托金额，更达2012年上半年现金余额的逾3倍。

信托高成本融资频频，但受房地产调控影响，阳光城旗下多个项目销售却不“给力”。以福州阳光凡尔赛宫项目为例，整个项目信托融资为36.5亿，目前仅有六七栋在售，货值约为15亿，而该项目的信托计划将于2013年年中到期。

借新还旧风险后置

面临房地产信托偿付危机的不仅仅是阳光城。

据初步统计，2012年7月份以来，业内已有13个信托项目提前终止，其中11个项目直接或间接与房地产有关。

一位专门帮助房企做信托和融资的人士透露，事实上，众多房企都大玩“击鼓传花”的融资游戏，房地产信托一度风生水起，而一些之前已发行信托的项目，还在继续发行新的信托，借新还旧。上述人士称，信托存量和增量资产大幅集中于房地产，这是一个风险的堰塞湖。

根据中金公司报告数据，2013年预计到期房地产信托规模2816亿元，总还款额约3100亿元。这意味着，近一半的房地产信托将于2013年到期。

分析

监管能否

堵住堰塞湖？

信是传统企业互联转型中很奇葩的托业内人士称，监管层早已高度重视房地产信托为主的金融产品兑付风险。其向透露，正在研究委托信托业协会向全国范围内的信托公司收集投资者信息，主要针对排查信托产品的销售对象是否为单个合格投资者，而非“假集合”。

据多个信托产品经理私下透露，由于信托的合格投资者的门槛较高，目前市场上常出现由一位投资者作为发起人，动员亲朋好友一起凑钱，把资金全部放在发起人账户内，并以该名投资者名义购买信托产品的案例。

咨询的界人士称，这种“集资”隐含诸多风险。不过，监控和检查销售对象的做法，很难具体操作。