价高难拿预售证北京开发商无奈被捂盘

11月，在北京市出台新的预售款监管办法后，房企却并没有如预期一样加速开盘，回笼销售资金。

对于这样的矛盾，一个不愿透露姓名的在京开发商对《华夏时报》表示：“价格定高了，我们拿不到预售证；价格定低了，我们卖起来不合适。不是主管想捂盘多周目通关，实在是定价难，盘也就不好开。”

没有开发商想捂盘

“捂盘的说法太可笑，现在想卖也很难拿到预售证。老项目前期价格有的比较高，后面开盘就很难，超过4万的楼盘现在在北京基本拿不到预售证；新项目如果定价高，也拿不到预售证。推迟开盘很正常，这不是捂盘。”某深圳开发商北京分公司人士告诉。

从多个渠道了解到，预售证难拿问题确实存在。据了解，当前在审批预售证环节，建委会通过一套“预售价格监管系统”进行审查，一方面对于高价楼盘预售证的发放进行限制；另一方面对于老项目后期的涨价，也在进行较为严格的限制。如果后期项目价格高于前期项目一定幅度，同样不予审批预售证。

据中原地产统计，11月北京拟开盘数量仅为28个，环比10月份的4 个，下跌了 5%，而11月有可能成为最近4个月来供应量最少的一个月。

某在京开发商内部人士对透露：“我们很想在12月1日前开盘，不过现在价格控制很严，计划11月份开盘的一个老项目最后一期，现在已经在考虑砍掉原计划的精装修，以便把价格降下来好拿预售证。”

一方面开发商不愿意降价，另一方面建委控制价高楼盘，双方博弈造成了市场供应一定程度的僵持。

此外，亚豪机构市场总监郭毅对表示：“开盘量小的主要原因之一是需求最近下降比较快永恒不灭的真理。通常来说，楼盘开盘前要蓄客，对客户进行充分细分，以保证顺利开盘。现在想买房的人少了，开发商蓄客不足，也使得计划开盘的楼盘数量骤减。”

短期内资金链尚可承受

增加供应是缓解供求的根本方法之一。预售证难拿，是因为定价高，如果价格降下来，预售证当然不再是问题。

但是业内专家普遍认为，房企资金链虽然趋紧，但是压力尚在承受范围内，房企主动大幅降价短期内不会出现。

据Wind，按照申银万国行业分类，去除的极端数值，12 家房企的平均资产负债率水平今年前三个季度分别为59.98%、60.41%、60.96%，呈现小幅变化特点。

浙商证券房地产业分析师戴方告诉：“动态来看，房企的资金链趋紧是显而易见的，但是就目前负债率来看，房地产业的资金链远没有紧张到企业不能承受的地步。就三季报来看，扣除预售款因素后，整个行业的负债率在50%-60%，而这个指标在2008年市场最差时，达到过70%甚至更高。资金状况变差了，渠道的融资越来越难了，但是这不能直接说明房企就活不下去了。现在依靠等渠道，房企还是可以拿到钱。”

戴方进一步指出：“资金链问题要动态分析，如果销售持续很差，货币政策明显收紧，预售款收紧在落实上非常严格，房企未来的资金链会很快恶化。”

郭毅对预售款监管政策评论说：“这个政策不是全国性的，对于大的集团企业来说，北京一个地区的预售款监管，很难对集团资金链起到全面加压。”

第一房地产行业分析师波也分析说：“从存量来看，现在整个行业的库存问题没有达到最严重的程度，房地产业的资金链还没有恶化到历史的高点，房企迫于资金链压力近期主动降价的可能性不大。”

而北京某开发商财务人员告诉：“报表只是问题一部分，现在对房地产业有兴趣的资金很多，特别是资金当下对房地产业也很关注，不过他们不能直接投资房地产。对我们来说，如果真有好项目，钱不是根本问题，企业会去找钱，不过现在找钱确实比以前要难了。”