拼接别墅零成交中海吞一房多证苦果生存

一纸限购令让几年前为规避“70/90政策”而钻空子琢磨出“一房多证”的开发商尝到了“苦果”。

楼市的惨淡，迫使他们不得不将曾经拼接的大户型拆分来卖，与此同时，当初的部分投机客也被套牢，急成了热锅上的蚂蚁。

拼接别墅弄巧成拙

由中海地产开发的位于上海浦东周康板块的中海御景熙岸项目，去年11月28日正式开盘，分别为85套别墅和165套公寓。

此前，某机构人士曾向时代周报表示，这165套小户型公寓并不零卖，必须一次性打包购买三套。这些小户型公寓是为了规避70/90政策的产物。这些公寓房中间的隔墙可打通，每三套可以组成一个拼接别墅，即一个别墅三个房产证。上房地产的数字也印证了这一说法，165套公寓并不是独立显示，而是显示为55个单元号，每个单元号有 套房子，每套面积在61.81平方米及81.46平方米不等，申报价格在25600元 - 2000元/平方米。

日前，时代周报致电中海御景熙岸售楼处，工作人员表示，购房者可以选择单独购买上述其中某一楼层，也可以找父母子女等其他符合条件的家庭买下全部的 套，就可以让上述公寓重新变为“别墅”。

但中海御景熙岸相关负责人否认了此前必须打包销售的说法。他向时代周报表示，这些房源在报批规划时，就已经明确，每一套房屋必须单独成套，拥有独立的厨房和卫生间。“购房者可以根据自己的需要一次买一套，也可以一次买三套，这是客户的自由选择。现在无论什么户型，都是受到政府限购要求的，都是一套一套卖的。”

2月1日，上海出台了贯彻国八条的《实施意见》规定：上海市已有1套住房的上海市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在上海市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会（城镇社会保险）缴纳证明的非上海市户籍居民家庭，限购1套住房。对在上海市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非上海市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非上海市户籍居民家庭，暂停在上海市向其售房。

不仅如此，在方面，上海也提出了相关措施，对居民家庭贷款购买第二套住房的，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的停止发放贷款。

这意味着，如果不按照小户型公寓分拆销售的话，这种“一房多证”的拼接别墅只能滞销。限贷限购政策的出台，让中海御景熙岸顿时陷入了尴尬的境地。

拼合大户型或将绝迹

上房地产显示，自开盘以来，中海御景熙岸同期推出的一房一证的别墅几乎售罄，目前只剩下8套在售，但是上述的拼接别墅却只销售出了两栋（共6套），其中一栋是在1月12日成交的，一栋是在去年12月成交。每栋里面的 套房源基本都是同一时间成交，应该是购买人拼成别墅用途。在限购令出台后，这种可以拼接成别墅的房源一直零成交。

“普通刚需用户买房的话，一般不会考虑这种房源，虽然看似独立的一套，但它并不是真正意义上的普通公寓房。如果是一家老小买一个别墅，三户必须分别在自己和亲属名下，但由于贷款时认房又认贷，涉及到其他家庭的名额被抵用的问题，也会被认为是二套或三套房贷，购房贷款门槛提高，利率上浮，或者根本贷不出。如果将来做产的合并，无论是赠与或其他交易关系，都要缴纳不菲税费。如果买卖，则需交纳契税，房产证未满5年还要补交营业税，光税费就是一大笔支出。”一位业内人士指出。

目前，中海御景熙岸将于 月份推出约 00套90平方米左右的公寓房，中海御景熙岸该负责人称，这些公寓房是完全不同的产品，但以后的产品中是否会有类似的由多套小户型项目拼合成的大户型产品，要看今后的规划定位。