到底是什么让你欲罢不能柔软

刚需时代，如何寻找*的临湖瞰山别墅+洋房？

北京市场的供应在逐渐进入刚需化：

从土地供应角度看，在过去的4个多月里，北京合计出让了20宗住宅用地234万平米：

其中纯商品房住宅80多万平米、自住房87万平米。这部份自住房均为90平米之内，而商品房住宅部分也均有70%以上面积要求90平米之内。

以其中的孙河乡地块标书为例：

出让文件要求这些面积大部分都会建成90平米之内的住宅。未来北京供应改良商品房的比例会越来越少。

供应刚需时代下，高端改善房源愈来愈*

土地刚需化下，真正的改善住宅存量愈来愈少：

北京调控的+法供应可以说力度*，这样未来北京市场供应可以说全面进入刚需时代，但从市场的成交结构看，未来的改善市场出现了一定程度的供应短缺可能，而改善需求则仍然高位：

（数据来源：中原地产研究*，2014年北京新建商品房住宅类成交年度走势，2017年数据截止到5月20日）

从过去几年的房地产交易数据可以看到，商品房住宅平均成交面积从118平米上涨到*近两年的150平米（*一列为成交套均面积单位㎡），库存数据则从8万套商品房住宅逐渐降低到现在的4万套商品房住宅。

数据显示：在过去几年，北京的别墅成交延续放大，而当下全北京的库存则只有6000多套，不足2016年一年成交。

从数据上，2017年4个半月来，成交已经达到了2267套，而供应量则只有1254套，整体市场已经出现了明显的供不应求状态。

城市化末期，改良需求进入爆发期！

从城市化进程+房地产发展趋势+二胎放开，这些因素叠加对需求的推动变化就是出现了改善型客户的数量大涨：

随着二胎政策的放宽，如果按照生育高峰期在年计算，将有万二胎家庭，依照其中30%需要升级置业计算，起码未来将有15万+的家庭需要4居户型。而且目前看，这部份家庭的购买力都比较强，所以有需要+有能力开始改善四居。

而在过去十年里，买过二手房的业主平均家庭面积只有90平米左右，这些100多万套业主中，其中的大部分都面临未来几年要升级居住面积的需求！

一线城市已经随着人口比例的变化，也逐步的进入了改善年，特别是北京，居以上的大户型已经成为市场的主流需求：以北京为例，*近2年，3居以上（含3居）成交占所有新建商品房住宅比例高达65%！

从数据非常清晰的可以看到，2010年3居以上占比只有39.8%，平均每一年大户型比例均上涨超过5个百分点。大户型成交占比增加的趋势非常清晰。

而这部分购房者，经过多年的房地产市场发展，基本都是有过次置业经验。这样对品质的要求就更高了：也就是全生命周期豪宅的需求将愈来愈普遍！这种情况下，4居或者别墅就成为了需求多，而供应少的局部市场。

从未来的市场供应看，刚需进入保障房化，而未来改善型需求会成为商品房市场的主战场。大部分家庭都会考虑居住改善、健康居住！

改善*时代，优质项目如果选择？

数据与政策都显示了：从2016年930到2017年317，市场调控持续，调控后的这几个月里，可以看到，刚需逐步进入了观望周期，而改善性住宅则愈来愈更成为市场成交主力。

（调控前后数据可以看到，调控前的2016年前9月，北京套均商品房住宅签约148.7平米，而2016年930以来，北京的住宅签约套均面积刷新历史纪录到达了159平米。相当于过去主力成交户型为居，而调控后，小户型比例相对降低，更大户型的比例更受市场青睐）

相比较刚需更容易恐慌观望、恐慌入市。改良客户购房一直就相对从容。

那么如何选择改良物业呢？

改良性住宅一方面是居住空间增大，更重要的是可以为居者提供更多元的生活方式。宁静致远、精致优雅、近亲自然、墅式生活……

何为墅式生活？享有有天有地的生活空间，又可享受优雅、*的生活方式。

如何在改良*时期，寻觅选择优良项目？

伟哥觉得其实简单归纳只有3点：

1、地段便利、未来有明确利好落地的区域，特别是这些区域的商品房住宅*。

2、满足生活需求，比如教育资源。还有独特景观等满足精神需求。

3、产品力突出。

以西长安区域典型项目泷悦长安为例：

这些从土地存量角度看，供应已不可能再出现别墅类产品，那末市场可售的*区域*别墅项目，的确具有了这些市场价值：

首先：地段便利，区域有利好：

电建、金地、万科、绿城、中骏、融创、华润，这些市场的主流企业都在同一个区域推出精品项目。西长安街的区域属性已被整体提高。

完善的立体交通：通过莲石路、阜石路、长安街西延线等，可以快速连接市区。

石龙路，六环路，5环路，四环路，4条城市纵线贯通南北，两轻轨S1号线和R1号线均将通车。

其次：区域环境+完善的生活配套：

从区域大环境说，门头沟区目前的森林覆盖率高达98%，氧含量高出市区40%，粉尘含量低于市区30%。

从项目小环境看，北京*的湿地公园——莲石湖公园，牢牢环绕项目周边，仅需步行十分钟就可融入到湖光山色一派美景中，身在都市心在自然。依照城市规划，这里将是北京未来*合适居住的片区。

它是永定河西侧*个项目，且是距离长安街*近的一个项目；

它在2017年3月已完成*批交房，是区域内*早的项目；

它是距离**近的非山地别墅项目；

它拥有*的教育资源——在项目东侧仅一路之隔是北京八中京西附小，京西附小已经正式开课，项目西北侧是北京八中京西校区。

项目自身配备了优良幼儿园:红黄蓝泷悦长安国际幼儿园17年9月将开园，

第三：产品力突出：

从产品力看，泷悦长安是西长安街区域内*具有了鲜明英伦建筑风格的别墅项目。主要建筑结构墙体为混凝土砌块，具有简洁的建筑线条，凝重的建筑色彩和独特的风格，坡屋顶、老虎窗、女儿墙、阳光室等建筑语言和符号的应用，充分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴。

从产品力看，符合了改良人群对别墅的所有需求和想象：

私家车库，双车位配置，电梯直接入户。

6.8米超大面宽，豪华四套房设计，局部挑空可达6.3米，空间感奢华。

5.4米超高地下设计，功能空间丰富，大尺度采光。

阁楼、露台、花园、地下的超高比例赠送！

*的——临湖瞰山学府墅：

目前在售二期联排30地块号楼少数席位，均为地上三层，地下一层。每个户型地下一层均为5.4米挑高设计，花园面积平米不等。

项目另有建面174、178平高层在售。

随着房地产进入新常态，过去单独只看重*价值的观念继续升级，生态居住+价值*，成为购房者认为的好房子必要条件！

购房*的逻辑愈来愈聚焦到“选对城市、选对地段、选对生态、选对项目”

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