戴德梁行谈救市之一刚性需求将重新释放.源泉

2008年我们面临一个异常复杂的经济形势，更多悲观的预测认为，2009年中国可能陷入更为严重的经济衰退。房地产市场与宏观经济休戚相关，在宏观经济可能出现下滑的情形之下，地方政府先后开始出台相关政策救市，同时，中央政府稳定发展房地产行业的相关政策亦在制定当中。

从降息到减税，再到房贷政策的松动，中央政府不再抑制房地产行业的信号十分明显。事实上，更多的人认为，这些政策的出台，心理上的作用更甚于实质意义。或许，对于已经压抑了一年的房地产行业来说，回暖会更加谨慎。

做为国际知名的房地产服务机构，戴德梁行对全国的救市政策和各地方政府的救市政府都有着最为直接的感受。因此，在\"救市\"专题中，观点地产也请戴德梁行就全国及各地的救市政策发表了各自的看法。戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼更多关注的是全国的市场情况。

观点地产：您是如何理解当前的市场转向的，市场需求受到抑制是否由年初的政策因素转向了宏观经济因素？

蒋尚礼：首先我个人认为政策调控方向与宏观经济走向是密切相关的，政策调控的目的是为经济发展服务。因此，宏观经济的走向决定了政策调控的方向。

我们看到2008年上半年政府为了抑制高企的通货膨胀采取了较为严厉的信贷紧缩政策导致开发商借贷困难，资金紧张。同时政策的频频出台也造成购房者对于未来房价走向产生不同预期，从而持币观望，成交量低迷，发展商回笼资金困难。不可否认，在紧缩调控的环境下，大量的刚性需求被压抑了。

但进入2008年 季度，受通胀回落及GDP增速连续下挫影响。\"通胀风险\"已经让位于\"经济下行风险\"。环球金融危机引发的负面影响逐步浮现，而且蔓延至更广层面。与此同时，1- 季度DTZ戴德梁行监控的全国十大城市商品住宅成交量已经出现同比45％的萎缩，房价较高峰期已出现14％的下挫。像深圳这样的主要城市房价较高峰期已经下跌近 成。市场上已经出现了大量性价比较为合理的产品，但市场观望仍在持续，成交量不断恶化。因此，在这个阶段政府出台的鼓励政策是具有积极意义的。本次政策调控的目的主要以鼓励刚性需求重回市场为主，可以很好的稳定持续低迷的市场情绪，并在一定程度上改善购房者的支付能力。

这条巷子原属于103厂区观点地产：政府相应出台的部分房地产政策调整，您认为其中的那些措施对刺激日后的房地产市场有利？

蒋尚礼：我个人认为只要是能够改善购房者支付能力的调控政策都会对房地产市场的健康发展有利。首先，本次新政中降低房地产交易税(契税、印花税、土地增值税)是首要的也是必要的。根据国际经验，在市场持续低迷时，提振市场信心最直接的办法就是\"减税\"。其次，央行允许各银行自行决定贷款利率和首付比例的调整幅度，能够较好的改善购房者的支付能力及承担能力。如果按最低贷款优惠利率测算，预计房价优惠可达10％，购房者房价可支付比例将显著提升。如此一来，被过分压抑的刚性需求将会重新释放，将对房地产市场的健康发展有利。

观点地产：2009年，面临可能的更为复杂的市场局面，你认为开发商是否需要在发展策略和战略上进行调整？应该着重于那些方面的调整？

蒋尚礼：这次房地产新政的出台，时间上和力度上均超出了市场的预期。我个人认为发展商应当把握住这次新政的时机，将主要精力放在完善自身的资金链上。合理的审视自身产品，稳步的回笼资金。减少超出自身资金能力的土地扩张行为。在现有资源的基础上，做好产品，提升服务水平。

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