多地购房首付贷现换马甲乱象三大手法曲线入.源泉

专家称楼市去杠杆需补监管短板

近期，多地出台措施叫停房地产首付贷，但 新华视点 在北京、上海、天津等地调查发现，零首付仍然可操作，一些地方首付贷换上 换房贷 、 消费贷 、 过桥贷 等 马甲 后横行。

业内人士表示，虽然明令禁止，但目前热门楼市的首付贷问题依然较为突出，仅深圳市就初步排查 0余家企业所投放首付贷规模约在25亿元至 0亿元。

央行负责人在 两会 期间表示，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开展清理和整顿，打击提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

在多地调查发现，首付贷表面上已偃旗息鼓，许多中介对相关业务十分谨慎。

一些中介还联合担保、小额贷款公司甚至银行操作 契税贷 、 赎楼贷 等业务。有中介表示： 贷款只是名义不同，实际上都可以用来做首付。

发现，在一些贷平台直接搜索首付贷基本找不到相关产品。有贷行业人士透露，许多平台已有意识地回避首付贷字眼，更换为五花八门的新名称，但 马甲 背后还是原来的首付贷等购房金融业务。

对此，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，变种首付贷依然存在，说明我国民间金融管理存在短板，监管部门应对房地产金融服务平台的业务范围和准入标准严格规范，相关部门和银行系统应要求评估机构合理评估，理顺定价机制，对于违规评估、严重高评的，应通过曝光、行业禁入等进行清理。

变种首付贷三大手法

调查发现，这些穿着 马甲 的首付贷资金来源多样，有的是中介机构提供自有资金 垫资 ，有的是贷平台通过投融资需求错配提供贷款资金，还有中介和地产商将银行机构的信用消费贷款转换为首付款 曲线入市 。

这还需要一定的先天条件手法

1 高评高贷 实现零首付

在上海，有中介表示，可以通过 高评高贷 实现零首付。天津园荫道店置业顾问介绍说，假设买200万元的房产，按20%首付需支付40万元，但通过评估公司把房价 高评 到250万元，可变成首付50万元、贷款200万元。中介可以先垫付50万元首付给卖方，待200万元银行贷款打到卖方账户后，卖方再将50万元归还中介。 高评高贷 周期约1个月，买方只需支付这50万元 过桥资金 1个月的利息，相当于零首付购得一套200万元的房产。在该流程中，中介多以自有资金进行 过桥垫付 ，并从中获取服务费及过桥资金利息，稳赚不赔，但风险都转嫁至银行。

业内人士指出，有的评估公司完全是走过场， 中介想评什么价他们就敢评什么价 。银行虽然对过高的估值会警惕，但由于二手房定价复杂，同一楼盘楼层、户型不同，价格也相差很大，因此实操中银行很难辨别 虚高 。

2 通过P2P贷首付款

P2P贷门槛普遍较低，多数申请贷款只需提供身份证及工作、收入等证明，材料越多、贷款额度越高，资金去向可以模糊填写。

从资金来源看，P2P投资者为购房贷款 做了嫁衣 。某P2P平台投资项目中一款年化收益为7%的产品，用途描述为 住房消费 。据客服介绍，其对应标的就是该平台融资项目中的购房贷、装修贷及赎楼贷。

业内人士表示，投融资错配在P2P领域十分普遍。由于互联金融行业仍存在监管盲区，不少房贷类平台野蛮生长，部分平台甚至没多少自有资本金，而是通过 8%利率引资，12%利率放贷，赚取4%利差 的方式生存。

银行 消费贷 成了首付款

天津市南开区天拖地块某楼盘销售人员表示，首付款不够，可协助申请天津某股份制银行的 消费贷 ，无需抵押、不计入征信，最高可贷 0万元。致电该银行了解到， 消费贷 是该银行一款信用贷款，银行把钱打到客户卡内，客户按月还款，购房时卡内余额可直接使用。

银监会201 年曾下发文件，明确消费信贷不能用于购房，且贷款用途应以发票作为证明材料。但中介人员称，通过担保机构 一条龙服务 ，这些证明 都能搞定 ，银行一般没有精力逐一审核，哪怕消费贷用于购房，实际操作中通常 睁一只眼闭一只眼 。

推出信用贷产品 家园云贷 的深圳世联行地产顾问股份有限公司董秘袁鸿昌坦言，界定借款人如何使用贷款存在难度， 可能拿去买车、旅游，也可能拿去垫付首付，这个我们控制不了。

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