绿城调查门重创房地产信托融资资源

融资渠道受“堵” 财务风险难“疏”

房地产板块受“难”

历年9月都是开发商分享“金九”盛宴的日子，但今年众多上市房企股价却在绿城集团“调查门”的影响下出现暴跌。据统计，自9月22日媒体传出涉及绿城的房地产信托产品遭遇调查以来，A股市场有21只地产股跌幅超过10%，、、、华侨城均在其列，万科跌幅也达8.89%。

在港上市的内地房地产股更是遭遇当头棒喝。自9月22日至今，绿城中国累计跌幅达27.61%，恒大地产累计跌幅达14.29%，雅居乐地产累计跌幅为12.1%，碧桂园累计跌幅也有11.2%。这仅仅只是资金撤离地产股的表现之一。事实上，一个月以来，各路资金均在暗中陆续抛售房地产股。

有私募界人士甚至将绿城集团旗下房地产信托遭遇调查一事，称为中国房地产市场的“雷曼事件”，各路资金开始看空房地产市场。就在地产股暴跌之际，全球最大私募股权公司黑石也首度撤资中国楼市。黑石集团将其在上海的Channel1购物中心95%的股权以14.6亿元出售给发展有限公司，交易将于11月完成。

就在绿城陷入“调查门”的同时，房地产信托市场的风险开始露出苗头。近日有信托业内人士透露，近期京沪两个郊购物街又回复平常区房地产信托项目，分别出现了还本付息垫资的情况。其中北京某项目由信托公司发行的结构化信托计划，第一期利息支付就出现问题，最后由信托公司垫资；上海的一个信托项目需要清算兑付时，则通过一家资产公司融资，完成了兑付，并没有召开展期或延缓支付的持有人表决会议，避免了波及普通投资者。

涉及绿城集团的房地产信托业务被调查一事，在房地产市场和资本市场一石激起千层浪。业内人士认为，这意味着房地产信托监管将趋严，曾经被房企视为“救命稻草”的信托融资渠道将收窄，房企可选择的融资渠道大为减少。

有信托业内人士担心，房地产信托业面临系统性风险。如果按照上半年的房地产信托发行规模测算，一旦房地产信托发行陷入停滞，近千亿元融资需求或难以满足。

房地产信托渠道受“伤”

对于绿城信托产品被调查一事，信托业内人士认为，一方面，针对绿城集团的信托融资事件进行调查，并不意味着监管部门认定绿城集团有问题，而仅仅是了解情况；另一方面，绿城集团乃至整个房地产行业负债率过高应引起重视。绿城集团是较早意识到信托资值的企业，信托公司主要帮其做杠杆、共进退低温严寒天气的频繁出现。在目前的市场环境下，信托公司面临刚性兑付风险。

绿城“调查门”重创了整个房地产信托融资渠道。平安信托内部人士告诉中国证券报，近期房地产信托发行监管愈来愈严，单个项目的信托计划已经很难发行，目前发行的主要是包含多个项目的房地产信托计划。

另有深圳一家信托公司人士表示，现在信托公司开始主推房地产基金信托计划。这些新推的地产基金信托，表面上是成立基金投资于房地产企业股权，不是直接投向某个项目，但实际上跟房地产信托融资并无区别。不过，房地产基金信托意味着投资人将交纳资金管理费、个人所得税，将导致房企的实际融资成本水涨船高。

“现在我们基本上不做房地产信托了，因为监管部门要求一事一批，只有通过审批才能发行房地产信托计划，但审批的时间很长。”上海某信托公司相关人士告诉中国证券报。某城商行相关人士也表示，上海银监局已经窗口指导辖区内的停止推介、销售房地产信托产品。

信托产品投资者的情绪也受到明显影响。据某第三方公司的客户经理介绍，以往房地产信托产品信息一发给客户，很快就会被认购一空。现在房地产信托产品的募集速度已有所下降。有些购买了房地产信托产品的客户，由于担心产品的风险，每个月还会询问信托项目的运转和收益情况。

用益信托工作室统计，从9月19日到9月25日一周内发行的产品中，融资规模最大的仍然是房地产信托，发行的7款产品共募集资金14.72亿元，占总发行规模的50.41%，11.14%的超高平均预期收益也成为推动这周信托产品平均收益水平的主要动力。

业内人士分析，房地产信托收益率的不断上升已经表明房地产的信托融资渠道受阻。上半年房地产信托发行规模为1670.1亿元，收益率9.81%。而7月房地产信托收益率已经上升到10. 8%。上周房地产信托的平均收益率已达11.14%。

有信托业内人士担心，房地产信托面临系统性风险。如果按照上半年的房地产信托发行规模测算，一旦房地产信托陷入停滞，近千亿元融资需求或难以满足。更有业内人士担忧，今年9月房地产的银行和信托融资处于基本停滞局面，房企之前的融资应该能应付到年底。如果融资环境继续从紧，最坏的情况将出现在明年初，可能出现房地产全行业偿付的问题。