房地产拖经济增长后腿保护地价成多地政府救生存

“楼板价18199元，如果装修标准按每平米10000元，开发商几乎贴着成本卖房。现在差不多七折多吧。”顾军先生笑着说，原来该楼盘5万多每平方米，现在是三万多一点，还带精装修。

四月的长三角房地产市场，降价像是卷入了一场传染式的蔓延。多名中介机构相关负责人根据样本价位比较，境内房价最稳定的区域之一上海，近期亦有松动的趋势。

知情人士介绍，一些地产商的锐气，显然被陆续抽紧的融资链耗得差不多了。一方面，融资压力加重，利润也在大幅削减，抓紧推盘成了他们资金链运营生死存亡的一道关卡。

中国房地产研究会副会长胡志刚认为，随着土地价格的快速上涨，以及财务和人力等成本的增加，未来房企的利润率仍存下降空间。

利润率下滑

曾经是中国经济快速增长的“推动器”之一的房地产，在一季度的经济增长中拖了后腿。

国家统计局显示，一季度，全国商品房销售面积20111万平方米，同比下降 .8％，其中住宅销售面积下降5.7％。全国商品房销售额1 26 亿元，同比下降5.2％，其中住宅销售额下降7.7％。

其中，行业巨头的下滑尤其显示了现实的严峻。

万科发布一季度报告称，今年前三个月，受到结算规模减少等影响，该公司的营业收入及净利润同比双双下滑。一季度实现营业收入95亿元，净利15. 亿元，同比分别下降 2.16％和5.2 ％。

此前公布业绩的（，）一季度实现营业收入72.51亿元，同比增长18％；但实现归属于母公司股东的净利润为7.55亿元，同比下降6.82％。

（，）的一季报显示，该公司今年1至 月净利润为49 4. 8万元，同比下滑7 .65％。期内营业收入为 1.5亿元，同比下滑25.91％。

千亿元规模的房企尚且如此，规模更小的房企自然也倍感承压。

“在激烈的市场竞争下，百亿元房企和中小房企，正在经历一场大浪淘沙地分化，中小型房企将愈发艰难。特别是立足三四线城市的很多企业，在不断上升的库存压力下，或将出现经营困难。” 中原地产市场研究部总监张大伟表示。

其中一个直接的压力来自于房地产市场的盈利水平下滑。

《2014中国房地产开发企业500强测评研究报告》指出，由于政府对房价涨幅的持续关注，且房价大幅上涨越来越难以得到需求方的支持，单纯依靠房价上涨带来的机会利润将难以持续，201 年500强房地产开发企业盈利效率低于2011年的水平，未来这一水平将持续下降。

除此以外，不断收紧的也成为房企利润被挤压的一个原因。

在银行信贷紧缩的市场背景下，市场销售量趋于平淡，对于大型企业来讲，势必会先知先觉，尽早采取措施以先发制人。从目前市场表现来看，北京、常州、杭州、成都、无锡、广州等楼盘大幅降价的背后都出现了大型品牌开发企业的身影。

限购政策“分类调控”开启？

然而，开发商“以价换量”的策略似乎并没有让市场回归到“量”的轨道。

市场转冷也影响房企土地购置。对于许多依赖土地财政的地方政府来说，土地市场的降温将明显影响地方政府的财政收入，这也为地方政府出台“救市”政策提供动力。部分城市开始“松绑”楼市。其中南宁对区域内数个城市有限度放开限购，无锡、郑州也对户籍等政策进行微调。

“当前部分地方政府因为楼市出现下行风险，土地财政出现了潜在风险，的确有松动调控的意愿和积极性。这种情况下，通过松动政策达到再刺激楼市上涨，保护土地价格的可能性非常大。”张大伟表示。

财政部数据显示， 一季度我国国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40. ％，而同期地方本级财政收入1.95万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1：1.7。

房市走软，地方政府“救市”有迹可循。

4月28日，南宁市房管局发文称，根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

同日，在滨海新区房交会发布会上天津滨海新区有关部门负责人表示， 滨海新区将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房；并将推出共有产权模式购房政策，交一成首付就能先住房。

还有媒体称常州市包括武进区、天宁区等各区的购房补贴措施正在酝酿之中。郑州则计划出台鼓励农村人口到县城买房落户的政策。

从已公布的“松绑”路线看，购房资格中户籍放松和限购范围松动都是限购政策调整的手段。

今年《政府工作报告中》，首度未提房价调控，取而代之的是针对不同城市情况分类调控。

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