房企被迫从销售型转向收入型生存

“未来三年到五年，我们预计在全国布局15个至20个商业中心。”泰禾集团副总裁、商业地产公司总经理朱进康向表示，泰禾2010年进军商业地产，201 年泰禾集团全年168亿元的销售业绩中有84亿元是由商业项目贡献的。

“进军商业地产是泰禾集团非常重要的战略举措。”泰禾集团董事长黄其森向表示，泰禾2010年开始做商业项目，目前已经有5个泰禾广场，而且在北京、上海、福州和泉州等地均布局了商业项目。

有泰禾集团内部人士向《证券》透露，进军商业地产实际上是泰禾集团的第一次转型，黄其森对此“雄心勃勃”，称要做成“百年老店”。而据朱进康透露，目前来讲，泰禾集团单个购物中心的租金收入比万达还要高。

加码沉淀商业资产

实际上，宏观调控致使住宅市场波动明显，单一销售住宅的房企面临压力则较大，“泰禾需要稳定的商业项目作为沉淀资产经营”。另外，租售并举模式发展也可以平衡资金。

“2010年的时候我们注意到宏观调控当时给住宅市场带来一定压力，所以2010年底时果断进军商业地产。”朱进康向《证券》表示，当时商业地产在福建虽然有竞争，“但还不算很热”，而现在“我们已经把商业地产项目的触角伸到北京、上海这样的一线城市”。

据了解，泰禾集团目前有5个购物中心，其中位于福州的五四北泰禾广场是泰禾集团首个商业地产项目，该购物中心于201 年9月份开业，目前营业情况较好，租金收益也达到了预期目标。

“第一个商业项目经营状况达到预期目标后，泰禾在商业项目方面开始了大胆扩张。”有接近泰禾人士向透露，泰禾在福州夺得的第二个商业项目体量高达150万平方米，2012年开盘销售，目前销售额已经达到60亿元左右。此外，该项目中的持有物业资产市值高达100亿元。

201 年6月份，泰禾开始把商业项目触角伸向了北京，以14. 亿元拿下北京石景山商务区的商业金融用地，这也是泰禾在北京的首个商业项目，预计在今年入市。据悉，泰禾在该项目上下了不少“心血”，针对金融、IT产业做了VSAT卫星通信系统等高端设计。此外，据泰禾集团人士透露，该项目的写字楼部分将全部销售。

至此，泰禾集团已经在北京、上海、福州和泉州等多地加持商业地产项目，并预计未来5年在全国布局15个至20个商业中心。

租售并举平衡现金流

“泰禾将坚持住宅地产与商业地产并驾齐驱的战略。”黄其森向表示，同时坚持扎根福建大本营，深耕一线城市的战略布局。

然而，值得一提的是，商业地产将沉淀大量资金，也将减缓项目周转速度，这与泰禾一贯的高周转战略是否相悖？

“资金问题和周转速度是泰禾进军商业地产之初就深思过的。”朱进康向透露，“在这一点上，我们和万达有点类似，我们追求的是在单个项目内实现资金平衡，即使盈利相对不好，也不能亏太多”。

朱进康进一步表示，以福州东二环的泰禾广场项目为例，这个项目以销售带动整个项目运作，其现金流是正的，在项目内实现了现金流平衡。

除此之外，从周转速度来看，泰禾集团的一个商业项目一般在一年至一年半时间内可以达到现金流平衡的状态。福州东二环的泰禾广场项目销售一年半后的销售额达到60亿元，销售回款约40亿元，“要把整个项目的土地款和工程成本收回来，这样才能保证现金流平衡”，减缓资金压力。

不过，朱进康也强调，不同项目周转周期并不相同，其持有物业和销售型物业的比例也会根据项目具体情况来定。

同时，朱进康坦言，商业地产不会像住宅一样有大量盈利，但其一旦成熟，现金回流速度非常快，爆发力更强，而泰禾的商业地产项目是想做“百年老店”。实际上，在未来很长一段时间，“多数房企可能都将从销售型公司转向收入型公司”。

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