戴德梁行奥运后北京住宅市场探讨.鼓励

其对主角和武将的属性加成也越高可以认为，奥运后北京房地产市场仍将持续平稳发展；物业产品品质、配套及服务将更受需求者关注；北京整体住宅价格上升速度将放缓，高档住宅仍然乐观。

进入2008年后，月的新增供应及销售面积分别为50 .8万平米和 51.7万平米，供销比为1.4 ，呈现供过于求的态势。而回顾年，历年的新增商品住宅期房供应面积分别是2862.85万、2205万、1705.9万、1 29.4万平米，预售成交面积分别为2642.1万、2269.62万、190 .1万、1557.7万平米，供销比分别为1.08、0.97、0.90、0.85，可以看出自年住宅市场的供应收缩，供不应求现象凸现。

1.销售状况涨幅呈现平稳回落

从销售状况来看，年每年的销售面积分别为1604.4万、1688.2万、 65 万、 66.7万、2205万、17 1.5万平米，成交均价分别为4467、5284、6 76、6725、8187、10225.6元/平米；但是2008年月的销售面积为266. 万平米，成交均价为11759元/平米，总体呈现价升量跌的态势。

2.土地供应结构亦进行调整，侧重政策性用地的供给

从商品住宅土地供应状况来看，年通过招拍挂方式出让住宅土地面积分别为585公顷、710.8公顷、88 . 9公顷，规划建筑面积分别为679万平米、784.8万平米、11 7.5 万平米。而2008年月的则分别为549.5公顷和710.9万平米。进入2007年后，供地步伐有所加快，特别是侧重于加大政策性用地的供给。

从数据上看，北京市今年土地供应总量达6100公顷，其中住宅用地1700公顷，比去年增加100公顷。今年计划廉租住房及经济适用房用地400公顷，限价房用地 00公顷。商品房用地计划则从去年的1200公顷减少到1000公顷。预计土地市场的供应数量及结构将仍然沿着加大政策性、小套型住房供应比例的宗旨进行调整。

.宏观经济总体形势良好，居民主动需求增加

在宏观经济发展方面，北京市呈现快速良好运行的态势。2008年第一季度的GDP总值为2148. 亿元，GDP增速均以两位数的速度实现增长，2008年第一季度同比增长11. ％，虽然同比回落了0.6个百分点，但仍然属于快速的增长。

另一方面，近几年北京市居民人口增多，居民收入也随着经济的发展有所增加。年北京市历年的居民人口数以及人均可支配收入均呈现稳步增长态势，其中人均可支配收入分别为156 7.8元、1765 元、19978元、21989元，这些因素会大幅提高会激发较多的主动需求。

4.城市化进程加快，进一步刺激房地产市场的多种需求

据统计2007年北京市城镇化率84.5％，比上年提高0.2个百分点。拆迁人口的拆迁需求促使对住宅的被动需求的形成。而北京独特的区位优势吸引外来需求。中央单位在京人员、外省人及每年大量高校留京毕业生等的购买力均对北京市住宅市场产生影响。北京市国际化、现代化进程加快，吸引着境外的需求进入北京的住宅市场。奥运提升北京城市价值，提高知名度，吸引更多境内外的投资需求。据戴德梁行统计，北京市的居住需求中主动需求略占％，因拆迁等造成的被动需求略占9％-1 ％，外来需求则占 1- 5％。这些都会促进房地产市场在奥运会的进一步发展

5.奥运后房地产市场仍然蕴含巨大需求，良性发展是总体趋势

总体来看，北京的住宅市场仍然蕴含巨大的需求，支撑整个市场的发展。奥运不是北京房地产市场发展的决定因素，而是影响促进因素之一。因此，可以认为，奥运后北京房地产市场仍将持续平稳发展；物业产品品质、配套及服务将更受需求者关注；北京整体住宅价格上升速度将放缓，高档住宅仍然乐观。

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