三种情况下农村房屋买卖无效资源

三种情况下农村房屋买卖无效

农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。

基地使用权具以下有特点：

一是所有权属村集体；农民作为村集体组织的成员，対于宅基地享有的是用益物权，即使用和收益的权利；

二是主体特定，即限定为本村农民；

三是行使时受限制，使用权人仅享有占有和使用的权利，原则上只能建造住宅和附属设施供其自己居住使用，不能出卖或转让；

四是无偿性和社会保障性，我国农村缺乏完善的社会保障体系，宅基地使用权是农民生产和生活的基本保障，是农民安身立命的基础。

根据法律规定宅基地使用权转让受到限制！符合下列情形，农村房屋买卖无效：

一是向城镇居民或非本村集体成员出售农村住房的无效，原因是违反法律行政法规强制性规定且损害宅基地所在村集体利益；但如果买受人在一审法庭辩论终结前取得了卖房人所在村集体成员资格，合同应认定有效；

二是擅自出售农村住房，事前或事后无法取得宅基地民航总局和交通部将率先整合所在村委会同意的无效；原因宅基地所有权属村集体；农民対于宅基地只享有使用和收益权不享有处分权；

三是购房人已有农村住房的；因不符合“一户一宅”的法律规定而无效。

典型案例：

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）三中民终字第05387号

上诉人（原审被告）艾x文，女，。

委托代理人高x英（艾x文之儿媳）。

委托代理人王x敬（艾x文之女），。

被上诉人（原审原告）艾x英，男，。

委托代理人艾x奎（艾x英之子），男，。

上诉人艾x文因与被上诉人艾x英农村房屋买卖合同一案，不服北京市平谷区人民法院（2014）平民初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

艾x英在原审法院诉称：我与艾x文系兄妹关系。2004年，艾x文因家庭矛盾暂住我所有的涉案房屋。后出于兄妹之情，我以5万元的价格将该房屋卖给艾x文。现在我知道我们之间的房屋买卖行为违法，损害集体经济组织利益。故起诉要求判令我与艾x文就涉案房屋达成的房屋买卖协议无效，艾x文立即腾退房屋。

艾x文辩称：我与艾x英之间的房屋买卖是双方真实的意思表示，是合法有效的；艾x英在×1村还拥有一套房屋，依照一户一宅原则，艾x英不具备要求返还涉案房屋的资格；我自买房后一直在该房屋居住；我与艾x英系兄妹，从情理上艾x英不应索要房屋，艾x英系受利益驱动而索要房屋，其请求不应得到支持。

原审法院经审理查明：艾x英与艾x文系兄妹关系，艾x英系×1村农民，艾x文系×2村农民。自2002年起，艾x文在艾x英所有的涉案房屋居住。2004年10月，艾x英与艾x文达成口头协议，艾x英以5万元的价格将该房屋卖给艾x文。艾x文于2007年1月将房款付清，并一直在此房屋居住至今。

原审审理过程中，艾x英变更诉讼请求，只要求确认双方的房屋买卖协议无效，放弃其他主张。

原审法院认为：当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用国家土地管理法等法律法规的有关规定。农村房屋的买卖必然涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，而艾x文不是×1村集体经济组织成员，无权享受该村集体经济组织成员的权利。艾x英与艾x文订立的房屋买卖协议，违反了相关法律、法规的强制性规定，属于无效合同。故艾x英的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。综上原审法院判决如下：艾x英与艾x文就涉案房屋订立的房屋买卖协议无效。

判决后，艾x文不服，向本院提起上诉

，请求撤销原判，依法改判，其主要上诉理由为：艾x英将房屋卖与艾x文是真实意思表示，没有任何人逼迫，应为合法有效。艾x文购买后已居住多年。另艾x英在×1村还另有一处宅基地（该村中路121号），依据一户一宅的农村政策，艾x英无权要回涉案房屋。艾x英完全基于利益驱动，抛弃了亲情，是对艾x文权利的严重侵犯。

艾x英同意原判。

本院在审理过程中艾x英提交北京市平谷区×1村村民委员会证明一份，艾x文认可真实性，但认为与本案无关。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。

上述事实，有艾x英、艾x文陈述、宅基地批示表、北京市平谷区×1村村民委员会证明等在案佐证。

本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据已查明的事实，涉案房屋系坐落于×1村，艾x文系×2村农民，并非×1村村民，其并不具备购买涉案房屋的条件。故原审法院据此认定涉案房屋买卖合同应属无效并无不妥，本院对此予以维持。

综上，原审法院根据本案相关证据认定事实清楚，适用法律正确，本院对于原审法院所作判决予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费案件受理费35元，由艾x文负担（限本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由艾x文负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　李　丹

审判员　王　伟

审判员　付　辉

二〇一四年四月十七日

书记员　王玮玮