全国工商联房地产商会会长聂梅生定位与运营永恒

自己这套房子的租金一个月只有1000多元 全国工商联房地产商会会长聂梅生：定位与运营要属性明晰

【建材】关于养老项目的开发首先要廓清策划和计划两个概念，策划是靠前阶段，拿到土地后才会进入计划阶段。　　　　关于项目定位，作为一个养老住区要有4个属性，这4个属性在每个项目当中是不同的。一是住宅属性、普通商业地产属性、医疗保健甚至旅游地产属性，我们统称为地产属性。二是金融属性，包括证券、保险储蓄型产品等，它与卖房子不一样，不能依靠储蓄、按揭、预收等方式，如果要用房地产的金融杠杆方式来做养老住区可能会失败，因为其属性是长期的金融产品。三是服务属性，能不能赚钱和成功主要在于服务属性和金融属性，在于能否服务于市场核心需求、增值的需求、价值提升需求。四是人文属性，十七届六中全会提倡发展文化产业完全可以在养老住区里体现，因为老人更注重属地性和文化。　　　　那么在开发过程中，哪些问题是养老住区的敏感因素，并容易引起资金链发生问题？　　　　我想靠前个是地价，第二个是建安成本，第三个是投资成本回收。这些经济技术指标及基础数据要在项目初期提出来，并不断动态监控。投资估算的目的在于确定并筹集在开发、融资、销售以及稳定入住率达到85%时所需要的全部成本，原因是这里面有资金来源、股权债务、定金收益、运营收益等，其中运营收益和定金收益的接续点是在接续期里。　　　　什么是接续期，为什么要重视接续期？借鉴美国老年住区开发运营的典型案例来看，他们也是分为初步计划、初步入住和平衡等部分，从项目开始计划直至可以初步入住阶段，尚未能正常稳定运营，我们将这一阶段称为项目接续期。接续期的钱从哪儿来，就是从上述所述中引进。而采用的方式是会员制办法，收取定金，或是保险公司的保险，保险产品等于定金。　　　　接下来是项目运营管理，运营管理要关注几个方面：一是运营费的基准值；二是刚性运营成本，包括绿化、门禁、保安等；三是可变运营成本，多一户就多一份成本；四是月费和商业租金的定价，每个项目都不一样；五是收支平衡分析，如果做老年住宅的话，现金流量是不够的，得实现收支平衡；六是现金流量；七是敏感性分析。　　　　较后的结论与建议是：项目是否立项可行，要有政策层面、市场层面、操作层面的全面配合与支持。也要有风险控制意识。