王谦美国开发模式是行业发展的必然结果美食

武瑾莹

四年前，中凯开发的CEO王谦将美国小规模的私募基金特罗斯带到中国，却历经两年未寻得合适的房地产投资项目。作为美国麻省理工学院房地产金融专业的硕士，王谦从回国的那一天开始就希望把美国的房地产开发模式引进中国并进行实践。

但事实上，中国的房地产开发模式最早的学习对象是香港，诸多国内开发商都把香港地产商当作学习的榜样，比如万科就是学习新鸿基。

其实，所谓的香港模式，是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，是一种全程开发模式。美国模式则代表了一种高度细分的专业化分工。从资金到开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成。

两者最重要的区别在于，香港模式中的房地产开发商更多地依赖于银行提供资金，而美国模式中的房地产资金，更多地来源于社会大众的资金，只有15％左右是银行资金。此外，在美国模式中，所谓开发商，更类似于中凯开发这样的专业化房地产开发项目管理公司，与国内目前的开发商定位截然不同。

作为美国模式的积极推广者，王谦在2008年博鳌房地产论坛上谈论最多的依然是美国模式。

观点地产：改革三十年是这次活动的主题。作为个人，您对这三十年发展当中最大的感触是什么？

王谦：其实这个行业本身可能有十五年吧，这个行业发生了很大的变化，行业往专业化方向发展，迫使这个行业的企业要考虑自己的地位，它的盈利模式也发生了根本的变化，我认为就是往成熟的房地产市场在发展。

观点地产：这三十年中国的经济由计划经济转向了市场经济的状态，也同时促进了中国城市化的发展和兴起，房地产是中国城市化过程中不可缺少的行业或环节，您怎么看待中国三十年城市化进程和民营经济进程？

王谦：中国城市化进程势不可当，任何一个社会从某一种形态往前发展的时候，从农村转向城市，这个过程我们认为至少还有十年到十五年，很多专家也都谈到，这是房地产行业企业最大的机会，利用自己对产品、行业的认识，在这个过程中为更多进入城市的人提供房地产需求，不止是住宅需求，还有配套的商业地产需求，我认为这两方面都很重要，就是住宅地产加商业地产。

观点地产：以上海为例，上海的城市化进程是非常快的，它把别的国家包括西方国家几十年甚至上百年的发展过程，压缩在了短短二三十年的时间之内，这样一个快速的发展进程应该会有很多问题和隐患遗留下来，你认为呢？

王谦：为什么中国城市化进展有这么大的突发呢？是因为前面的压抑。我们说能量是守恒的，它只是前面没有发展现在才发展，所以有一个很快的发展过程。在发达国家包括美国也有同样的过程，美国60年代也有大城市迅速发展的过程，这并不是没有过的。只是我们的速度更快一点，这个过程中有一点疏忽或遗留是很正常的，这个城市会去做调整的，这没什么好去批评的，因为这个是必然趋势，当你快的时候就有舍有得嘛，这个快的过程也是必须的，在这个过程中我们发现的问题现在也在做改正，包括一些新兴的二三线城市发展时吸取了上海、深圳早期发展过程中的经验和教训，应该说这种领跑的城市给其他正在发展的城市带来了价值。

观点地产：在您看来房地产企业在城市化进程起到什么样的角色？

王谦：我认为房地产应该是要找准自己在行业中的定位，往专业化方向发展。这是任何行业发展的必然趋势，以前我们的房地产企业什么都做，自己投了钱做投资然后生产房子卖掉，现在每一个环节都有专业的队伍在做，在这个过程中从大的来讲应该多考虑城市化发展中长期起到的作用，对城市规划的贡献以及对城市的功能配套，如果三个开发商在一个区域开发应该坐下来商量一下，不要重复浪费有限的土地资源，你做了一些功能我就不要再做了，我想这样是共赢的，重复的时候就是形成恶性竞争，如果大家相互配合就形成了优势互补。我认为有社会的开发商应该懂得土地资源是不可取代、不可再生的，一定要珍惜这个资源，去打造使消费者物超所值的产品和作品。

观点地产：您一直推广所谓美国模式的一些管理。但是中国房地产最先起步是深圳，深圳模仿的是香港，国内其他企业又是模仿深圳的模式，可能香港模式在国内是被大量运用或模仿的。

王谦：我从来不强调美国模式或香港模式，实际上在美国也有过香港模式，只不过那是更早期，你看今天的美国好像有个美国模式行业导读篇：跟香港模式不一样，你看过去的美国、昨天的美国也曾经有过香港模式。

观点地产：但是我们离香港更近，香港模式会不会比美国模式更容易被接收，包括在文化上是否会更容易有认同感？

王谦：不一定，今天鑫苑的张董已经被美国人接受了，他也接受了美国的运营模式。我认为中国人思想是很开放的，是容纳百川的一种民族，不是一个闭塞的民族。为什么要有上海这座城市，中国人或者说亚洲人是最先接受新鲜事物的，但由于地域等各种原因造成我们只知道有一种方式做地产就是香港模式，我们现在知道有美国甚至其他的方式做地产，所谓区别其实很简单，美国行业分工更加细化，比如在房地产行业美国有专门做房地产投资的、金融的，有专门做房地产开发的，房地产开发分的更细了，有专门做生产材料的、营销的、物业的，这就更细了。

在香港模式里，我感觉开发公司其实也是投资方，主要是投资跟开发管理这块是融为一体的，这是没有什么错的，是一种方法，这种方法首先要有很大的资本基础，像很多香港上市公司实际上60％-70％的股份是家族持有的，不像美国如果是创始人最后可能剩到20％或更少，因为理念不一样。还有美国资本市场上的金融产品很多，有机会让你利用各种金融产品迅速的膨胀，在香港是经过了家族多年的积累、一代一代的积累，而且香港的金融产品还没有美国这么丰富、灵活。

观点地产：您认为在国内的美国开发模式到了什么程度？

王谦：我认为刚刚起步，而且现在会加速发展，我刚才说到现在行业面临的变革是你的盈利点从过去土地到了在开发产品过程中创造价值，通过政府的调控、政策导向和更加市场化的趋势，作为开发商拿地是赚不了什么钱的，不能靠今天拿地就赚钱了。那靠什么呢？可能这块土地值十个亿，你花十亿能做什么东西、我花十亿能做什么是不一样的，大家的眼光、分析不一样，看谁有本事通过打造一个适合市场、适合消费者的产品把这块土地的价值最大化。

观点地产：您认为这种模式在国内比较容易推广吗？如果推广的话需要多长同时与武装力量紧密联系；三角形与交叉箭头寓意文职人员不畏艰难、积极向上、忠实履行职责；两侧环绕的橄榄枝的时间？

王谦：这种东西不要推广，是行业自然发展的规律。我认为很容易被大家接受，这东西没什么新鲜，就像十几年前的营销行业，以前台湾、香港的营销公司来中国的时候，谁也不会让他去卖房子的，中国的开发商想我干嘛让你卖，我就是开发商我也会卖房子，那个时候营销公司被迫放很多的保证金或买断，现在任何一个开发商轻易不会自己卖房子，除非没人帮我卖才自己卖，第一想到的是让专业的营销公司帮我卖房子，包括做市场定位、怎么卖、销售方法到最后的销售计划、资金回笼计划，当然营销是在开发商的下游，现在到了开发商的阶段。我很认同鑫苑张董的理念，我们都是一样的，开发商实际上就是一个服务提供商，就是为投资者提供开发管理服务，帮投资者得到投资回报，我们得到的是开发管理回报，就是一个服务。我在企业天天跟大家说，你不要认为我们是传统开发商，我们是给人家提供服务的，要有强烈的服务意识，对上、对下都要有服务意识，我们就是服务性公司，说白了就是这么回事儿。