李佐军房地产发展的趋势与变局应对

中国地产讯 中国地产讯 2019年1月10日下午，由中国互联中心·中国地产主办的“第十届地产中国论坛暨2018中国房地产年度红榜颁奖典礼”在北京钓鱼台国宾馆5号楼隆重举行。国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长、著名经济学家李佐军以房地产行业为主题切入口，为大家预测了行业发展的新趋势，并提出了应对房地产行业变局的建议。

国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长、著名经济学家李佐军

八个判断

李佐军对未来房地产行业的发展趋势做出了八个判断：

房地产行业将由高速增长阶段步入中低速增长阶段。李佐军认为，房地产周期将从原有的总体上行阶段，转入到总体下行阶段。而所谓的房地产周期，对应的是经济主体中的长周期——库兹涅茨周期，即持续20年左右的周期。李佐军指出，房地产周期最近的一次启动时间约在200 年前后，上升阶段的结束时期约在2014年前后。尽管在2016、2017年房价依然在上涨，李佐军认为这是由于去库存政策扰动所影响的，不反映行业大趋势。李佐军给出了自己的判断依据：“201 年的时候有一个重要的数据，就是城镇居民的户均住房超过一套。”而后房地产周期便转入下行阶段，并持续至今。

房地产在价格方面由持续上涨阶段步入波动阶段。李佐军指出，因为房地产行业步入下行阶段，房地产在价格方面亦受到了较大的影响。此外，还有房地产过去由于有所透支所产生的泡沫，市场供求关系发生重大的变化，人口结构的变化，以及宏观政策环境的变化等多重因素的影响。

李佐军预测，房地产在价格方面未来将呈现出更多的波动状态，“因为随着长效机制的建立之后，房地产的价格要反映总体的供需关系，就会波动，像其他商品一样。当然全国各地不同的情况，不完全一样”。

房地产的产品结构将有所转变。李佐军提出，与房地产传统的“住商工”产品结构，即住宅、商业、工业地产不同，未来房地产的产品结构，将向“学乐康安美”转变，即学习、快乐、健康、安全以及美丽的需求。李佐军认为，因为消费结构的升级，产生了新的市场需求，今后市场上将发展处更多的文化地产、旅游地产、养老地产、休闲地产、络地产等新的产品结构。

房地产的区域结构将有所转变。“从区域结构来看房地产由原来的主要是城市为主，尤其是一二线大城市为主，今后是城乡共同发展的阶段。”李佐军说道。他认为，棚改政策与货币化改造政策令三四线城市在过去的两三年产生了翻天覆地的变化。

李佐军指出，城市的两种发展模式已经遇到了瓶颈，其一是工业园区模式，其二是城市新区模式。前者有产业，却缺少城市功能，后者则反之。在这种背景下，房地产区域的发展将向产城融合模式转变。但李佐军指出，只有产城融合是不够的，还需要两个要素：“绿色发展的”、“新动能武装的”，即未来城市不仅将产城融合，还将绿色发展，并用新技术、新产业、新动态、新模式武装起来。

在农村方面，李佐军提出：“最重要的就是农村。”他认为从宏观来看，乡村振兴战略带来了历史性的新机遇，未来潜力较大、操作性较强的有以下五种模式：优势企业引领乡村振兴的模式，产业基金引领乡村振兴的模式，土地创新引领乡村振兴的模式，科技创新引领乡村振兴的模式，复合型模式。

对于第一种模式，李佐军认为，由于企业可以优化、整合资源，所以乡村振兴必须依靠企业，“现在我们的规划设计基本完成，下一步进入到谋划项目的阶段。”李佐军说道。

对于第二种模式，李佐军表示，基金亦有资源整合的作用，并以广州市乡村振兴产业基金为例，阐述了通过基金平台，将农村的三大资源——人、地、钱进行有效整合，激活了三块农村土地的模式。

第三种模式较为直接，李佐军以金凤公社为例，阐述了用土地托管模式来推进乡村振兴，推进农业的现代化的模式。

对于第四种模式，李佐军简要地说道：“科技是现在乡村振兴的关键点。”

李佐军认为第五种模式是将以上几种要素进行优化配置组合的模式，而每一种模式里边都离不开房地产。

房地产在品质方面将有所转变。“原来房地产的品质是中低端，”李佐军说道，“以后将要转向中高端。”他认为，原来的住宅建设无论是建筑材料，还是整个建筑形态，都是较为粗放的，品质并不高。而随着中国经济进入到高质量发展阶段，令房地产也要适应高质量发展的需要，向中高端转变。

房地产的定位将有所转变。李佐军指出，过去的房地产在定位方面主要是大众化、大众型，今后将向特色化与个性化转变。

房地产行业由风险累积型转向风险释放型。李佐军认为，房地产行业已“高歌猛进”多年，但杠杆率较高，泡沫也较多。而随着市场环境的变化，房地产行业将转向风险、泡沫的释放。

房地产行业由政策驱动型转向制度驱动型。“过去房地产大家很多人都关心政策，财税政策、货币政策、金融政策，是不是要放水，是不是要印多少钞票，信贷怎么样，利率怎么样。”李佐军如此解释道。他指出，房地产行业严重依赖于政策，政府对房地产的调控，采取了各种各样的政策：限价、限购、限地、限贷、限售等。但李佐军认为，随着长效机制的逐步建立，新的制度如租售同权制度、房产税制度、新的土地开发制度等，将为制度带来较为稳定的环境。而制度的稳定，对房地产行业的健康、可持续发展是有利的。

八个建议

同时，李佐军还为房地产变局提出了八个应对的建议：

优势聚焦。李佐军认为，企业要牢牢抓住自身的特色优势，在自身的特色优势领域做深、做透、做精。“聚焦就是生存之道，每个人也是如此。”李佐军说道。

创新图存战略。当下的国际与国内环境都在倒逼企业创新。“没有创新就没有出路，”李佐军指出，“通过创新图生存，通过创新闯出一条路是必须的。”

产品、服务转型升级。“总之我们要产品转型升级，服务转型升级。”李佐军说道。他提出了十个转型方向，产业方向高级化、产业高端化、产业特色化、产业集群化、产业品牌化、产业绿色低碳化、产业国际化、产业融合化、产业信息化、产业智能化，“十个化，这就是转型升级的方向”。

分工协作战略。李佐军表示，中小型企业要善于“傍上大树”，用分工协作求发展，抱团求生存。

降低成本战略。企业应该通过降低成本从而提高附加值，李佐军指出，此举旨在延长企业的生存时间，“如果在经济相对低迷的时期，成本都控制不住，那就没有出路了。所以必须要死死的抓住成本，控制成本”。

对于最后三条战略，李佐军做了简要的说明：安静冬眠战略，“该冬眠就要冬眠，‘瞎干’不如‘不干’”；现金为王，“对房地产企业来说也是如此”；防守反击战略，“在经济相对低迷的时期，什么都不干也不行，要防守反击”。

中国地产是中国互联中心·中国旗下地产频道，是国内官方、权威、专业的国家重点站。以引导正确的行业舆论导向为己任，为行业上下游关联企业、相关产业提供一个高效沟通与互动的优质平台。