揭秘楼市成交回暖是假象还是真正反弹生存

在房地产市场经历过量价齐跌后，11月份，国内多数大城市楼市成交出现“回春”现象，环比大幅上升。

深一手房成交环比增近八成

根据招商证券地产行业分析师贾祖国的统计，11月份，除广州和珠海分别小幅下降0.8％和1.0％以外，其他监测城市成交环比上升15％到80％不等。其中，深圳一手商品房成交量同十月份相比，增长了79.7％。

东方证券研究所薛和斌的统计显示，从11月 0日至12月6日，长三角和珠三角主要城市楼市成交持续保持增长，其中，上海日均成交6 8套，环比增长7％；南京日均成交217套，环比增长 ％；杭州日均成交65套，环比增长 ％。深圳日均成交216套，虽然环比减少了2％，但同比增长了199％；东莞和惠州日均成交量环比分别增长8％和1％。

降息减税政策促使市场活跃

而根据中原地产向本报提供的数据显示，12月1日至12月7日，广州十区一手住宅共签约1660套左右，签约面积约17万平方米，环比分别约上涨 0％和26％。

分析人士指出，11月份以来，央行大幅降息以及减免税费减轻了部分购房者的经济压力，提高了市场购买力，同时，也让房地产开发商获得喘息的机会。

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近期全国主要城市楼市成交量出现大幅回升，其中，11月份，深圳市一手楼市成交量环比增长近八成。楼市成交回暖是房地产市场寒冬里的一种假象，还是真正触底反弹？业内人士表示，目前房地产市场仍然面临多重困难，因此，谈论市场整体回暖恐为时尚早。

专题文/表 本报 张忠安

问题：房地产业面临两大硬伤

需要注意的是，在楼市成交暂时回暖的背后，房地产市场目前仍面临两大硬伤。

硬伤之一：高库存

2007年，房地产市场异常火爆，吸引了大量企业进入。进入2008年，市场需求急剧萎缩，前期滞销造成的楼市高库存成为行业的一大硬伤。

北京房地产交易管理数据显示，截至12月1日，可售期房住宅套数为11 147套；未签约现房住宅套数为 5698套，同比增长了68.8％。而国家统计局数据显示，截至11月末，全国商品房空置面积高达1. 6亿平方米，同比增长15. ％。

从上市公司来看，剔除ST公司后86家A股房产公司三季度末的存货金额达4015.2亿元，同比增长近60％。

硬伤之二：高地价

在2006年到2007年，房地产市场飙升，地价也日高一日。而在市场短期迅速逆转后，地价也跟随房价的下跌而贬值，甚至出现成本和房价倒挂的现象。

厦门风火房地产总经理张炜胜表示，沉淀在土地里的资金量巨大，导致房企流动资金短缺。他预计在2009年2月之前，将有 0％开发商出现现金流断裂的局面。

广州知名房地产专家韩世同博士在接受本报采访时表示，多数开发商去年高价拿的地目前还没有正式开发，随着行业继续调整，这部分高价地将会给房企造成很大的伤害。

观点：整个市场回暖还为时尚早

易居房地产研究院副院长丁祖昱近期表示，假设2009年销售进度与2008年三季度相近，那么各城市完全消化“库存”所需的时间最少也要两年。在丁祖昱看来，包括深圳、广州、北京、杭州等重点城市在内，“库存”消化需三年以上的市场在2009年9月前实现复苏是不太可能的。

而韩世同表示，上海、北京等地成交量出现反弹有政策因素，而且10月份的基数比较小。他表示，优惠政策能否真正刺激有效需求、成交量能否持续回升目前还不明确，因此，说整个市场出现回暖还为时尚早。

全国房地产开发景气指数继续回落

国家统计局公布，11月份全国房地产开发景气指数继续回落为98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.1 点。

市场萎缩、行业景气度的下滑以及融资受限，导致今年房地产开发投资增速大幅下降，而且商品房投资回落较为明显。今年前11个月，全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7％，增幅比1~10月回落1.9个百分点。其中，商品住宅完成投资19 亿元，同比增长25.2％，回落2.2个百分点，占房地产开发投资的比重为72.8％。

房地产企业购买土地的热情大为减弱。1~11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 .2亿平方米，同比下降5.9％；而完成土地开发面积仅2.1亿平方米，同比下降将近 ％。

另外，1~11月，房地产开发企业本年资金来源 404亿元，同比增长4.2％。其中，国内贷款增长5.2％；企业自筹资金增长 0.9％。 （张忠安）